Взыскание неустойки с застройщика: пошаговая инструкция

Сегодня строительство жилых домов приобрело высокую степень актуальности, так как теперь практически каждый россиянин, благодаря появлению ипотеки, может позволить себе собственное жилье. К сожалению, случается так, что застройщик, с которым заключается договор о приобретении жилого помещения в строящемся доме, пропускает заявленные им же ранее сроки сдачи строения. Взыскание неустойки с застройщика обычно ложится непосредственно на плечи покупателей, так как организовать себе защитника в силу финансовых обстоятельств редко может среднестатистический потенциальный владелец жилья. В этом материале мы подробно расскажем, как произвести взыскание неустойки с застройщика самостоятельно.

В каких ситуациях вам полагается получение неустойки

Неустойка – денежная компенсация одной из сторон какой-либо договоренности. Давайте посмотрим, кем и кому она выплачивается.

1. В рассматриваемом нами случае пострадавшей стороной является лицо, купившее жилое помещение в строящемся доме – дольщик. Он же является и получателем неустойки.
2. Нарушителем же и плательщиком в данном случае будет застройщик – лицо, ответственное за возведение здания, в котором находится купленный дольщиком недвижимый объект.

При условии, что в определенные предварительно сроки, заявленные застройщиком, и указанные в соответствующей документации, дом не будет передан под заселение, то есть сдан, дольщик имеет право потребовать от застройщика выплаты компенсации.

Где можно посмотреть конкретную дату передачи дома, которая была запланирована? Ответ прост: в договоре, темой которого является участие в долевом строительстве, то есть том документе, который вы заключали и подписывали с застройщиком.

При условии, что внесение изменений в договор, касающихся переноса срока передачи дома, происходило по согласованию с дольщиками, данную процедуру можно провести на законных основаниях, при этом у вас, как у дольщика, не останется поводов требовать выплаты неустойки.

Если задержка передачи построенного вовремя объекта была вызвана тем, что дольщик не вовремя осуществил подписание передаточной документации, тогда застройщик по закону освобождается от выплаты компенсации

Видео – Взыскание неустойки с застройщика

Величина выплаты

Согласно букве закона, величина неустойки, полагающейся каждому дольщику, составляет 1/300 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ. При этом, искомая величина должна определяться на тот день, в который возникли обязательства по выплате.

Ставка рефинансирования на сегодняшний день, в 2018 году, составляет 7,50% годовых.

Взыскание денежных средств

Необходимо понимать, что представленное дело – не разбирательства между двумя старыми друзьями, а официальный процесс. Решить разногласия в нем вы можете только официальными путями. Как, смотрите в нижеследующей таблице.

Таблица 1. Возможный порядок урегулирования отношений между дольщиком и застройщиком

Досудебный порядок	Судебный порядок
Под досудебным порядком решения вопроса подразумевается урегулирование спорта напрямую между дольщиком и застройщиком, посредством составления первым претензии, и положительном ответе на нее второй стороной.	Судебный порядок – путь решения вопроса, в котором задействована государственная структура – судебная власть, являющаяся посредником в отношениях между сторонами. В данном случае можно обойтись без составления претензии, зато будет необходимо оформить: судебный иск; иные, сопровождающие иск документы.

Хотим обратить ваше внимание на важный факт: иногда путь, по которому пойдет дольщик, определяет исключительно он сам. Кто-то любит решать проблемы, не доводя их до суда, других же не страшат официальные разбирательства. Однако, независимо от того, каково ваше мнение, внимательно читайте договор, так как порой досудебное урегулирование им предусматривается, и при игнорировании данного требования вы сами можете понести различные потери.

Мы советуем вам не бросаться сломя голову в суд. Давая этот совет, мы руководствуемся не принципами высокой морали, а элементарно вашей выгодой, так как в большинстве случаев досудебное разбирательство венчается успехом, и позволяет избежать:

• поиска и оплаты профессионального защитника ваших интересов;
• выплаты государственной пошлины;
• длительных судебных разбирательств;
• потери большого количества времени, сил, эмоций, денег и т.д.

Далее мы по порядку рассмотрим процедуры досудебного и судебного урегулирования отношений с застройщиком.

Досудебный порядок

Досудебный порядок подразумевает предъявление от дольщика к застройщику требований, согласно которым ему должны быть предоставлена компенсационная выплата – неустойка, которая покроет его убытки, связанные с отсрочкой передачи дома в эксплуатацию.

В случае, когда вы решили повременить с обращением в суд, нужно будет действовать согласно следующей инструкции.

Шаг №1 – составляем претензию

В данном случае под претензией будет подразумеваться своеобразное предложение от дольщика к застройщику о добровольной выплате требуемых средств.

Неустойка в данном случае может быть получена не только в виде официального отчисления ЦБ РФ. Вы имеете право требовать компенсацию сверх заявленных 7, 50% годовых, которая будет вами направлена на понесенные ввиду переноса даты приема жилья убытки:

• расходы на аренду;
• моральный ущерб;
• нарушение договоренностей с третьей стороной (требуется официальное подтверждение) и т.д.

Теперь рассмотрим, как правильно составить данный документ.

Пункт 1. В первую очередь заполняем так называемую шапку – сведения о застройщике и дольщике, размещаемые в правом верхнем углу листа.

Нужно указать:

• адресата – как правило, руководителя компании-застройщика (с указанием должности и названия компании, в которой эта должность занимается;
• вписать юридический адрес застройщика (индекс, город, улица, дом и офис и т.п.);
• указать ФИО дольщика;
• адрес проживания дольщика.

Пункт 2. Далее озаглавливаем документ, под шапкой посередине листа вписывая его название, которое звучит, как «досудебная претензия застройщику по договору о долевом строительстве жилья».

Пункт 3. Под названием документа пишем обращение к руководителю компании «Уважаемый Иван Иванович».

Пункт 4. Далее составляем текст, в котором обстоятельно раскрываем следующие моменты:

• факт заключения договора между вами и компанией-застройщиком;
• обстоятельства, касающиеся срока сдачи здания в эксплуатацию;
• описываем объект долевого строительства (будущую квартиру);
• указываем, что ваши обязанности (заключающиеся обычно только в оплате приобретения объекта долевого строительства) были выполнены добросовестно;
• перечисляем статьи закона, на основании которых можно доказать, что застройщик становится правонарушителем;
• рассчитываем и перечисляем полную сумму полагающейся вам компенсации (в том числе надбавки за моральный ущерб, понесенные убытки и т.д.).

Пункт 5. В конце текста указываем реквизиты, на которые компания-застройщик может перевести ваши денежные средства, а именно:

• ФИО дольщика;
• номер банковского счета;
• наименование банка, в котором искомый счет открыт;
• банковский идентификационный код;
• корреспондентский счет;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• код причины постановки на учет.

Пункт 6. Заканчивая написание документа, предупредите, что в случае отказа вы обратитесь в соответствующую судебную инстанцию с иском, и помимо указанной денежной величины потребуете также выплатить вам половину суммы штрафа, который будет взыскан с застройщика за отказ от добровольного исполнения требований.

Пункт 7. Чтобы придать данному документу юридическую силу, завизируйте его своей подписью, а также:

• приложите к нему копию платежного документа, подтверждающего совершенную вами выплату денежных средств;
• копию заключенного с застройщиком договора.

Скачать образец претензии к застройщику о выплате неустойки

Шаг №2 – отправляем составленную претензию адресату

После того, как вы составите предложение о компенсации, и дополните его копиями названных выше документов, вам необходимо будет отправиться на почту и осуществить пересылку бумаг посредством оплаты ценного письма, при этом:

• также позаботиться о получении уведомления о вручении документа адресату;
• получить опись вложения, чтобы иметь в будущем возможность предъявить искомые бумаги в суде.

Впрочем, если вы не большой фанат российской почтовой системы, или не хотите переплачивать за пересылку отправления через более дорогие почтовые сервисы, вам следует самостоятельно доставить пакет документов застройщику (если это возможно), и получить расписку от принимающего документы лица, чтобы также иметь подтверждение для предъявления его в суд.

Дождитесь ответа в течение того срока, который был определен вами же в претензии. Имейте ввиду, он должен быть разумным. Если по его окончанию неустойка не поступила на ваш счет, необходимо отправиться в суд, чтобы отстоять свои интересы.

Судебный порядок взыскания

Что будет, если суд обяжет застройщика, который добровольно отказался от выплаты неустойки дольщику, все-таки выполнить требования подавшего иск лица? А вот что. Ему придется компенсировать из своего кармана:

• саму неустойку;
• убытки дольщика;
• моральный ущерб;
• выплатить штраф за добровольный отказ перевести средства;
• оплатить государственную пошлину;
• оплатить полную сумму, в которую истцу обошелся наем адвоката и иных специалистов в области юриспруденции.

Иными словами, сумма, полагающаяся к выплате, вырастет в несколько раз. Только неразумный дольщик может пойти на то, чтобы расстаться с ней, а не отдать изначально добровольно меньшую денежную величину.

Рассмотрим инструкцию по взысканию средств с застройщика в судебном порядке.

Шаг №1 – составляем иск и направляем его в суд

К сожалению, самостоятельно составить иск порой бывает затруднительно с юридической точки зрения, так как мало знать форму документа, необходимо также указывать конкретные статьи закона и правовые обоснования требований.

Подавать составленный документ вы должны будете непосредственно в:

• суд районной категории, юрисдикция которого будет считаться общей;
• или мировому судье.

Выбор конкретного адресата будет зависеть от:

• величины выплаты, которую истец захотел получить от ответчика;
• места нахождения строительной компании, а также места проживания лица, вовремя не получившего собственное жилье;
• от места заключения договора.

Шаг №2 – регулируем величину выплаты

Вероятнее всего, сумма, которую вы указали изначально, как желаемую к получению, будет выплачена вам в полной мере. Однако, в некоторых случаях судебная инстанция имеет право на регулирование величины неустойки, запрашиваемой за нарушение срока передачи в эксплуатацию конкретного объекта долевого строительства. Чаще всего речь идет о тех ситуациях, в которых выясняется, что дольщик потребовал выплатить несоразмерную правонарушению компенсацию.

Потребовать уменьшения суммы может также и сам ответчик, то есть компания-застройщик, при условии, что он предоставит список мотивов, которые обусловят уменьшение выплаты, сделав его целесообразным и допустимым.

Что обязательно должно учитываться при определении суммы неустойки и ее корректировки в меньшую сторону:

• в первую очередь во внимание берется то, в какой степени являются выполненными обязательства компании-застройщика;
• также принимается во внимание и величина ущерба, который был нанесен так называемому дольщику ввиду того, что были нарушены его права посредством не передачи купленного им жилого помещения в эксплуатацию в оговоренные ранее сроки.

Имейте ввиду: обстоятельства, ставшие причиной, по которой вы требуете компенсацию на определенную денежную сумму, должны подтверждаться. Так, вы обязаны предоставить в суд документы, подтверждающие, что вы вынуждены были арендовать жилье, в противном случае данная графа расходов останется для вас пустой.

Что касается расходов, которые истец понесет на оплату судебного представителя, данная растрата компенсируется при подаче дополнительного ходатайства, написанного от руки оплачивающего услуги гражданина.

Шаг №3 –возбуждаем и ожидаем окончания исполнительного производства

После того, как вы получите положительное решение суда, необходимо будет дождаться его вступления в законную силу. В этот заветный день вам передадут особенный документ – так называемый исполнительный лист. В нем будут указаны требования, которые должен будет выполнить застройщик.

Чтобы возбудить исполнительное производство, вы должны составить соответствующего содержания заявление, и направить его:

• в районный отдел Федеральной службы судебных приставов;
• или в кредитную организацию (банк), в которую у компании-застройщика открыт счет.

В первом случае за ведение дела будет отвечать судебный пристав. Посещением должника он добьется выплаты полагающихся вам средств. К слову, если и в этой ситуации застройщик будет тянуть с выплатой, ему начислят «сверху» еще одну денежную выплату – исполнительский сбор, который призван компенсировать «холостую» работу судебного пристава.

Если же вы обратитесь в банк, со счета застройщика будут удерживаться в вашу пользу определенные суммы денежных средств, которые вы станете получать на свой счет до того момента, как не наберется полная величина полагающейся вам суммы.

Видео — Взыскание неустойки с застройщика. Как подать иск?

Подведем итоги

Взыскание неустойки с застройщика, пропустившего срок передачи объекта долевого строительства его хозяину в эксплуатацию – процесс, полный различных нюансов. Лучше всего пользоваться во время его течения услугами профессиональных юристов, так как вероятность ошибиться при самостоятельном ведении дел остается велика.

Будьте уверены, что нет ничего невозможного. В данном случае закон полностью на стороне потребителя. Не так уж много на сегодняшний день известно случаев, когда в выплате денежной компенсации в такой ситуации было отказано. Чаще всего это происходит тогда, когда задержка проходила по вине гражданина дольщика, не подписавшего вовремя документацию о приеме объекта, и решившего смошенничать на этом факте, и заодно получить компенсацию в виду кругленькой суммы.

Не скромничайте при определении денежной величины, которую хотите получить в качестве компенсации, однако, все же сохраняйте разумные границы, так как перебарщивание в самом лучшем раскладе дел приведет к уменьшению изначальной суммы, в худшем же к тому, что суд захочет пересмотреть весь ваш иск, и возможно, найдутся оправдывающие застройщика нюансы.