Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Покупка квартиры – серьезный вопрос, с которым рано или поздно приходится сталкиваться каждому из нас. Особая сложность заключается в том, что стоимость такого жилья обычно оказывается довольно высокой, и на его приобретение приходится выкладывать все имеющиеся сбережения. Денег на то чтобы воспользоваться помощью профессиональных посредников практически не остается, а попасть впросак не хочется, ведь в этом жилье вам предстоит жить долгие годы. В этом материале мы рассматриваем, как купить квартиру без риэлтора. Пошаговая инструкция поможет вам поэтапно совершить все необходимые действия, и остаться довольными результатом.

Как купить квартиру без риэлтора в новостройке: инструкция №1

Сегодня рынок недвижимости перенасыщен различными вариантами жилья. Среди всех вариантов предпочтение, как правило, отдается новостройкам, потому как:

• жилье свежее, не загрязненное предыдущими жильцами;
• есть возможность сделать желаемый ремонт с нуля;
• стоимость новостроек, как правило, ниже;
• широкий выбор квартир;
• возможность оформить ипотеку;
• при строительстве используются современные материалы;
• дома в 90% случаев оснащаются лифтом и т.д.

Как видите, плюсов у новостроек много. Однако, есть в их приобретении и «подводные камни», которые периодически обнаруживаются даже у зарекомендовавших себя застройщиков. Рассмотрим пошаговую инструкцию о том, как оценить все за и против приобретения новостройки самостоятельно, без помощи риэлтора.

Шаг №1 – оцениваем готовность коммуникаций

В данном случае под коммуникацией понимаются не протянутые интернет-кабели или телефонные ходы, а:

• электричество;
• канализация;
• водоснабжение и т.д.

Появившись в офисе у застройщика, первым делом задайте ему вопрос о том, проведены ли коммуникации в дом. Вы, как потенциальный дольщик, имеете право на получение данной информации. Даже при условии, что вам будет выдан положительный ответ, мы рекомендуем вам следующим шагом озвучить просьбу данный факт продемонстрировать.

Далее все будет зависеть от действий продавца. Возможно два следующих варианта:

• продавец согласится, и вы увидите все, что вас интересует;
• вам будет отказано под предлогом возникновения каких-либо внешних обстоятельств.

В первом случае вопрос будет решен, во втором же вам следует сделать вот что:

• распрощаться с продавцом;
• на следующий день явиться на стройку, и побеседовать с рабочими на тему того, как в реальности обстоят дела.

Суть состоит в том, что рабочие практически наверняка расскажут вам правду, так как:

• их, обычно, не инструктируют на тему того, что нужно говорить покупателям;
• даже при том случае, что они получили инструкции, ложь им не оплачивается, поэтому, врать они не будут почти наверняка.

Еще один способ понять, как обстоять дела с коммуникациями в вашем доме – зарегистрироваться на городском форуме дольщиков интересующего вас жилого строения. Поверьте, люди, которые уже внесли свои деньги за жилье, будут отслеживать изменения крайне тщательно.

Хотим вас предупредить: полностью готовый дом, который не подведен к коммуникациям – плохой знак. Часто бывает даже сегодня так, что строения, казалось бы, давно уже построенные, по нескольку лет ждут, пока к ним подведут коммуникационные системы.

Шаг №2 – выбираем формат договора

То, какого типа договор будет выбран вами для заключения с компанией-застройщиком – еще один важный шаг к успешному приобретению в квартире.

Наиболее приемлемым вариантом в данном случае будут договора долевого участия, зарегистрированные согласно нормам законодательства. Дело в том, что бумаги данной разновидности, согласно Федеральному закону №214, в ситуации, когда застройщик обанкротится, дают своему владельцу вполне ощутимую страховки в виде залога – материальной компенсации.

Скачать Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Еще один плюс договора долевого участия состоит в том, что он предусматривает и защищает вас от мошеннических действий застройщика, связанных с возможностью продать одну и ту же квартиру несколько раз.

При условии, что выбранная вами компания, которая возводит дом, работает по договору долевого участия, это свидетельствует по меньшей мере о том, что:

• у застройщика имеется предусмотренная законом документация;
• им получено разрешение на веление строительства;
• застраиваемая земля пригодна для этого процесса и т.д.

Часто возникает ситуация, в которой застройщики предпочитают договору о долевом участии предварительные договора, так как еще не привели в порядок все документы. Как только все обязательные вопросы решаются, договоренность переоформляется в нужный вид. Однако, спешим вас заверить, что такая схема рискованная прежде всего для покупателя жилья, в то время как застройщик наоборот, практически ничем не рискует.

Тем не менее, следует также сказать, что договор о долевом участии также не является гарантией того, что вы не будете обмануты. Однако, наличие его – уже большой плюс.

Скачать образец составления договора с застройщиком

Шаг №3 – проверка аккредитации новостройки в банковских системах

Еще один фактор, который будет свидетельствовать о том, что жилье можно брать – готовность множества банков взять на себя ответственность за выдачу вам ипотеки. Иными словами, аккредитована ли данная новостройка в банке – вот, что вам нужно узнать.

Чем больше банков возьмется за предоставление вам ипотеки, тем лучше. Обратите внимание: узнать этот нюанс следует всем потенциальным покупателям жилья:

• тем, кто имеет необходимую для покупки сумму в наличии;
• тем, кто собирается брать его в ипотеку и т.д.

Посетить банки – не значит взять ипотеку. Впрочем, информацию по конкретному жилищному объекту вы можете выяснить даже по телефону кредитной организации.

При условии, что вам все же соглашаются дать ипотеку на приобретение жилья в приглянувшемся доме, отметьте, что за банк дает добро. При условии, что им будет самый популярный развитый, и солидный банк, считайте, что уровень доверия к застройщику действительно высок.

Кроме того, существует еще несколько важных нюансов:

• надежные застройщики также могут обанкротиться, однако, в данном случае доверяющие ему банки с наибольшей вероятностью дальнейшее строительство профинансируют, но не дадут заморозить процесс, так как если произойдет подобная ситуация, кредиты граждане не вернут;
• если банк принимает решение о сотрудничестве с застройщиком, это автоматически означает, что все документы проверены данной структурой.

Шаг №4 – оцениваем репутацию застройщика

На самом деле, оценить репутацию застройщика не так тяжело, как может показаться на первый взгляд. Большую часть информации вы обнаружите в интернете, доступ к ней, как правило, будет свободный. Вот, что вам следует оценить:

• количество домов, ранее возведенных застройщиком;
• имелись ли какие-либо скандалы или проблемы, связанные с работами по возведению жилых объектов;
• является ли главой компании какая-либо политическая фигура, «свержение» которой с политической арены может отразиться на вашем жилом объекте.

Чтобы понять, кто тот человек, на ком, в случае чего, будет лежать ответственность за ваши беды, необходимо в интернете найти кто является учредителем юридического лица, и сколько это ЮЛ существует на сегодняшний день.

Шаг №5 – проводим анализ объекта с точки зрения инвестиционной ценности

Вам может показаться, что инвестиционная ценность жилого объекта, и та значимость, которую он имеет для потенциальных жильцом, серьезно разняться, однако по сути дела, это не так. Строительство также направлено на приобретение денежных средств, выгодное возвращение в увеличенном размере вложенных денег.

Инвестиционно-привлекательные объекты характеризуются следующими особенностями инфраструктуры:

• около них имеется несколько остановок, и ходят несколько видов транспорта;
• дворы оснащены парковочными площадками;
• территория озеленена;
• поблизости имеются детские образовательные учреждения, а именно садики и школы;
• рядом имеется торговый центр или хотя бы какие-то продуктовые и не продуктовые магазины.

При условии, что перечисленные выше и многие другие нюансы имеют место быть, объект будет инвестиционно-привлекательным, следовательно, шанс, что ваше будущее жилище превратиться в долгострой или недострой минимален.

Шаг №6 – сравниваем характеристики самого жилого помещения с иными предлагаемыми объектами

Еще один важный критерий оценки приобретаемой в новостройке квартиры – непосредственно его качество. Речь идет, прежде всего, о следующих параметрах:

• высоте потолка (чем выше, тем лучше);
• расположении окон (солнечная или теневая сторона, вид из окна);
• толщина стен (тонкие стены = отличная слышимость + холод);
• толщина перекрытий (также влияют на слышимость в доме);
• этаж, на котором расположено жилье (приобретая первый и последний этажи, вы покупаете и риски регулярно подниматься пешком, невозможности донести до квартиры вещи больших габаритов, тараканов, крыс, затоплений и т.д.);
• технология возведения жилья (монолитное строительство, как правило, долгосрочное, сопровождающееся просрочками, панельное менее длительное и, как правило, завершающееся вовремя).

Шаг №7 – юридическая проверка застройщика

При условии, что ранее проведенные вами процедуры проверки показали застройщика с хорошей стороны, приступайте к более сложному и самому, пожалуй, важному этапу – юридической проверке квартиры.

Под юридической проверкой в первую очередь понимается рассмотрение обязательных к предоставлению от застройщика документов, а именно:

• учредительных бумаг;
• свидетельства о проведенной государственной регистрации компании;
• свидетельство о постановке на учет в Федеральной налоговой службе;
• бухгалтерская отчетность, годовая отчетность, книги учета, и все это за последние три года работы организации;
• аудиторское заключение, выданное застройщику на последний год его работы.

Перечисленные выше бумаги застройщик обязан предоставлять любому лицу, этого потребовавшему, в то время как лица, являющиеся дольщиками, также могут потребовать следующие документы:

• разрешение на осуществление строительных работ;
• обоснование проекта строительства рассматриваемого объекта недвижимости из категории технико-экономических;
• при условии, что закон предусматривает проведение экспертизы проектной документации, необходимо также предоставить на проверку ее;
• документы, которые являются официальным подтверждением прав застройщика на осуществление строительных работ на рассматриваемом участке.

При условии, что в выдаче какого-либо из вышеперечисленных документов вам попытаются отказать, сразу же разрывайте отношения с данным застройщиком, так как по закону это является его обязанностью.

Кроме того, по желанию вы также можете затребовать:

• контракт инвестиционной категории;
• разрешение, выдаваемое на строительные работы;
• договор, заключенный со страховщиком;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав организации;
• строительные лицензии и допуски.

Даже сам факт того, что застройщик дал немедленное согласие на предоставление полного списка документов (внимание, их в любом случае будет больше 3 – 4 штук), уже говорит о том, что вы, вероятнее всего, имеете дело с компанией добросовестной. Однако, лучше всего будет проверить информацию в документах на соответствие требованиям, к ней предъявленным. Для этого вы можете найти по каждому из них информацию в интернете.

Покупаем жилье без помощи агентства недвижимости в ипотеку: инструкция №2

Приобретения жилья посредством использования денежного займа – сегодня довольно частая практика. Однако, поскольку вы вкладываете в недвижимость деньги, которые вашими не являются, риски оценить необходимо на все 100%, так как отдавать деньги придется куда в большем размере, чем вы их получили.

Чтобы оценить квартиру, и принять решение о том, стоит или не стоит ее приобретать, необходимо тщательно провести оценку жилья и характеристик застройщика, воспользовавшись представленной инструкцией для приобретения новостройки, а также пройти некоторые шаги, связанные с приобретением жилья именно в ипотеку. Какие, рассмотрим в нижеследующей инструкции.

Впрочем, следует отметить, что вы можете не проводить проверку юридической состоятельности жилого объекта, на который положили глаз, если банк предоставит вам возможность взять на него ипотеку, так как по сути само наличие данного предложения уже свидетельствует о безопасности заключаемой сделки.

Шаг №1 – оцениваем личные возможности

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно понимать, какое количество средств у вас имеется сейчас. Редкий банк готов пойти на предоставление ипотеки без первого взноса, и даже в том случае, когда вы такого отыскали, пользоваться рассматриваемой возможностью не стоит, так как процент, который необходимо будет выплатить.

Существует установка, от которой при оценке собственных сил относительно ипотеки отталкивается большая часть населения. Она гласит, что «влезать» в ипотеку можно только в том случае, когда вы имеете на руках около 30% суммы, которая понадобится на приобретение жилья.

Возможны следующие ситуации:

• когда денежные средства были накоплены вами;
• когда вы планируете продать свою квартиру в счет первого взноса за кредит.

При условии, что вы решили обратиться ко второму варианту, прежде, чем продавать жилье, и начинать ютиться непонятно где, попробуйте получить одобрение у кредитной организации. При условии, что все получилось, начинайте процесс реализации жилья.

Шаг №2 – выберите конкретный банк

Выбор банка осуществить в данном случае проще всего. Остановите решение на той кредитной организации, которая находится в рейтинге 30 лучших банковских систем в стране. Чем именитей организация, тем лучше.

Шаг №3 – подготавливаем стандартный набор документов

Как водится, любое официальное мероприятие требует подготовку пакета различных документов, особенно в том случае, когда речь идет о взятии денег взаймы. Так, нужно будет предоставить в банк:

• ксерокопию всех страниц основного документа гражданина Российской Федерации;
• ксерокопию свидетельства о постановке на учет в Федеральной налоговой службе страны (с номером ИНН);
• копию пенсионного удостоверения, если таковое имеется;
• трудовую книжку, которая в обязательном порядке должны быть завизирована подписью и печатью главы кадрового отдела;
• водительские права, при условии, что таковые у вас имеются;
• справку по форме 2-НДФЛ в оригинале;
• заполненную анкету, предоставляемую банком;
• заявление о получении ипотечного кредитования.

Где получить справку 2-НДФЛ? Как ее правильно заполнять? Читайте в специально подготовленном материале.

После подачи документов решение банка ожидать следует в течение 7-10 дней. Вы будете проинформированы:

• о положительном решении;
• и об отрицательном решении.

Шаг №4 – дожидаемся положительного решения и вносим задаток

Представим, что банк озвучил положительное решение относительно вашего вопроса, после того, как вы собрали все требуемые документы. Теперь вам осталось всего ничего до того момента, как вы станете владельцами интересующего вас жилья:

• внести задаток;
• уточнить время проведения сделки, назначенное банковским специалистом.

Сделка будет производиться в банке, в присутствии обоих сторон:

• покупателя;
• продавца.

К тому моменту, как она будет осуществлена, работник банковской системы уже подготовит для вас договора:

• кредитный;
• купли-продажи.

Что касается первоначального взноса, его можно будет:

• положить на банковский счет;
• составить расписку, и перед лицом банковского служащего передать продавцу.

Шаг №5 – страхуем жизнь, трудоспособность, жилье

Мало кто знает, но при оформлении ипотеки большинство банков настоит на том, чтобы вы провели страхование следующих благ:

• вашей жизни;
• способности трудиться;
• жилья, которое вы приобретаете.

Страховая компания при этом определяется по рекомендации банка, который выдает вам кредит.

Срок оформления такой страховки составляет весь период ипотеки. Впрочем, некоторые банки дают возможность отказаться от приобретения страховки, однако в этом случае вам нужно будет в прямом смысле компенсировать отказ звонкой монетой, а именно уплатить больший по величине процент.

Шаг №6 – проводим регистрацию заключенного договора в Регистрационной палате

После того, как сделка будет заключена, вам необходимо будет отправиться в Регистрационную палату, и там провести процедуру ее регистрации. Только после этого банк переведет продавцу денежные средства.

Шаг №7 – заключаем последние договоренности

Юридически ваша сделка с продавцом уже состоялась, однако, если продавцом являлась не компания-застройщик, а конкретные граждане, необходимо заранее оговорить с ними следующие вопросы:

• когда будут переданы ключи;
• когда будет освобождена квартира.

Как только ключи будут вручены, а жильцы уедут, вы сможете заселяться в новое жилье. Возможно, вам захочется предварительно сделать ремонт (практически наверняка, если речь шла о покупке нового жилья).

Теперь вам необходимо только помнить то, что за представленное жилье вы обязаны периодически вносить денежные средства, то есть исправно платить кредит.

Покупаем вторичку без помощи риэлтора: инструкция №3

Прежде чем мы обратимся к рассмотрению инструкции по приобретению жилья на рынке вторичной недвижимости, давайте рассмотрим таблицу, в которой приведены все «за» и «против» приобретения квартиры с рук.

Таблица 1. Плюсы и минусы приобретения вторичного жилья

Плюсы

Минусы

1. Большой выбор. Как ни крути, но вторичного жилья на рынке недвижимости намного больше, чем первичного. 2. Найти вторичное жилье можно в любом интересующем вас районе, так как по сути, как мы уже сказали, его много, а значит, оно есть практически везде, кроме, пожалуй, совершенно новых районов города. 3. В общем и целом, стоимость вторички по сравнению с новостройками не такая уж и большая. Это обстоятельство помогает выгодно приобретать квартиры тем, кто хочет непременно жить в центре, но денег на приобретение первичного жилья у них не хватает. 4. Торг – еще один плюс вторичек. Вы можете претендовать на понижение цены иногда даже на несколько десятков или сотен тысяч рублей. С застройщиком, продающим жилье по установленной заранее цене такой «фокус» вряд ли удастся провернуть. 5. Еще один очевидный плюс вторичек – наличие в них ремонта, а иногда и мебели. Да, многое вторичное жилье приходится приводить в порядок после покупки, однако, если вы стеснены в средствах, по большей части можно приобрести вполне приличное и подходящее для жизни место, с ремонтом, который проживет еще несколько лет, пока вы не накопите средств на то, чтобы его освежить.

1. Вторичка – старое жилье, подразумевающее устаревшие инженерные сети, неактуальные планировки помещений, несовременные и грязные подъезды. 2. Во вторичках чаще всего приходится проводить ремонт, чтобы изменить антураж, оставленный прошлыми жильцами, или просто привести жилье в удобоваримый вид, предоставив себе возможность его эксплуатировать. 3. Окружение (соседи) в старом доме может быть неблагоприятным и разношерстным. В новостройках селятся люди или целые семьи, входящие примерно в один социальный класс. В устаревших домах же проживать могут равно как интеллигентные, положительные и адекватные люди, так и дебоширы, алкоголики и прочие представители «низов». 4. Вторичку, которая является, например, жильем в панельной пятиэтажке, с каждым годом становится все труднее и труднее реализовать ввиду устаревания конкретного строения, типа жилья, инженерных сетей и т.д. Когда вы захотите съехать, могут возникнуть различные сложности, связанные с представленным вопросом. 5. Юридические проблемы. Каждое жилье, как известно, имеет историю. Особенно актуально это утверждение в случае со вторичкой, так как ее жильцы могли получить квартиру незаконным образом, не платить за коммунальные услуги и накопить долги и т.д. 6. Переоценка цены – опасность для непрофессионалов. Хозяева, понимающие, что от жилья надо избавляться, хотят получить его максимальную цену, даже несмотря на то, что строение устарело, и устанавливают требуемую сумму, которая может серьезно превысить реальную цену объекта. Если вы не являетесь профессионалом, даже несмотря на то, что вторичное жилье в массе своей дешевле новостроек, вы рискуете сильно переплатить. 7. Ипотечный процент на приобретение вторичного жилья, как правило, у одного и того же банка будет в среднем на 2-5% годовых больше, чем для приобретения новостройки.

 

Как вы можете видеть исходя из представленной выше таблицы, минусов у покупки вторичного жилья намного больше, чем плюсов. Однако, если по какой-либо причине вы все же твердо решили, что хотите купить именно вторичное жилье, следуйте рекомендациям, представленным в инструкции №2, если хотите купить жилье в ипотеку, а также тем указаниям, которые представлены в нижеследующей инструкции №3.

Шаг №1 – требуем и анализируем правоустанавливающие документы

Главный шаг в ситуации, когда речь идет о приобретении вторичного жилья – требование правоустанавливающих документов. В данном случае к ним будут относиться следующие бумаги.

1. В первую очередь необходимо получить от нынешних хозяев документ, устанавливающий их право собственности. Им может быть:

• договор купли-продажи;
• выписка из Единого реестра недвижимости;
• документы, устанавливающие право наследования жилого помещения;
• лист приватизации;
• дарственная;
• договор мены.

2. Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие «личность» квартиры, а именно:

• технический паспорт, составленный на нее;
• справку, полученную в бюро технической инвентаризации.

3. Третья бумага выдается после проведения процедуры оценки – необходимой для установления реальной стоимости вторички (как мы уже упоминали, в противном случае цена может быть серьезно завышена).

4. Также лучше всего проверить еще один документ – выписку из лицевого счета жилья, в котором будут указаны долги, которые имеют место быть на нем.

5. Требуйте предоставления выписки их домой книги, в которой будет указано, какое количество граждан зарегистрировано на данной жилой площади. С каждого владельца жилья понадобится также взять копию паспорта для проведения сделки.

6. При условии, что владелец женат или владелица замужем, необходимо будет получить официальное согласие на продажу квартиры от его второй половины.

7. При условии, что один из совладельцев жилплощади является несовершеннолетним гражданином, вы должны будете также потребовать предоставления официального разрешения от органов опеки, в котором сказано, что нынешние владельцы квартиры могут продать ее.

Шаг №2 – выплата средств

То, как будет проходить выплата средств на втором шаге, зависит от формы приобретения вами данного жилья. Иными словами, вы можете купить его:

• за имеющиеся средства;
• в ипотеку.

Во втором случае воспользуйтесь инструкцией №2, представленной выше. В первом проведите сделку в официальном порядке, через нотариуса. После того, как квартира станет вашей, отправляйтесь в территориальное отделение Росреестра, и регистрируйте проведенную сделку. Поздравляем, квартира ваша!

Подведем итоги

Приобретение жилья – радостный и важный момент в жизни каждого гражданина. К сожалению, в процессе его достижения вы можете столкнуться с множеством различных трудностей, преодолеть которые самостоятельно не так-то просто. Внимательно прочтите представленные в данном материале инструкции по приобретению жилья без участия риэлтора, наберитесь терпения и сил, и запускайте процесс приобретения жилья. Обдумывайте каждый свой шаг тщательно и будьте уверены, что останетесь довольны результатом.

Видео — Как приобрести квартиру без риэлтора