Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: выгода перекредитования

Сегодня среднестатистическому горожанину тяжело накопить на квартиру, дом, учитывая, что стоимость международной валюты растет, а поддержание определенного жизненного уровня требует увеличивающихся трат. Поэтому, покупая жильё, многие россияне берут ипотеку. В конце 2017-ого года банковские эксперты прогнозируют падение ставок на подобные программы до 9,5 – 10%, значит, многим жителям нашей страны можно выгодно перекредитовать имеющиеся займы в другой финансовой организации, при этом не теряя право на имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотеки.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Как рефинансировать ипотеку?

Прежде, чем перейти к описанию особенностей возврата налогов, рассмотрим нюансы её рефинансирования: здесь есть подводные камни, они, возможно, заставят передумать брать новый кредит.

Во-первых, прежде, чем обратиться в банк с заявлением о проведении такой сделки, внимательно изучите действующий договор. Если в нем содержится запрет на перекредитование ипотеки того же имущества в другой организации, то взять взаймы средства на иных условиях в другой организации невозможно (в соответствии со статьёй 43 ФЗ №102 «Об ипотеке»), потому что новый банк не сможет получить в качестве обеспечения имущество, уже находящееся в залоге.

Во-вторых, в случае возможности проведения перекредитования подумайте, нужно ли оно. Обычно эту банковскую операцию совершают, когда хотят:

1. Уменьшения долга, если ставка по новому займу ниже.
2. Объединения нескольких банковских кредитов в один.
3. Изменения кредитной валюты на более экономичную для клиента.
4. Увеличения сроков погашения, снижающее ежемесячную выплату.

В-третьих, прочитайте потенциальный договор, ознакомьтесь с возможными комиссиями, иногда некоторые банки на срок самого процесса рефинансирования увеличивают ставку на 1-2%. Специалисты советуют брать более выгодный кредит в первые пять лет (при аннуитетных платежах), когда гасятся в основном проценты и предлагается снижение ставки не менее, чем на два процента. Также можно договориться с банком об увеличении периода погашения долга, но только тогда, когда изначальный срок составляет более пяти лет.

Таблица 1. Пример рефинансирования кредита

Какую выгоду получит заёмщик при рефинансировании?

1. Уменьшение ежемесячного платежа. При заёмных 3 млн. на 120 месяцев, понижении годовых с 18 до 12 % аннуитет снизится на три тысячи — до 44 761 рублей. При займе 1 млн. 700 тыс. рублей и аналогичном уменьшении ставки платеж падает на четыре тысячи – до 17 500 рублей. Затраты на оформление нового кредита окупятся за 6 месяцев.
2. Уменьшение переплаты по займу. Примерная выгода от перекредитования составит около 100 000 рублей для кредита в 1 млн. 700 тыс. рублей, если его рефинансируют в первые пару лет после выдачи.

Чтобы взять новую ссуду, заёмщик, скорее всего, обратится в другую кредитно-финансовую организацию — это потребует расходов на оценку квартиры или строящегося дома (до 15 тыс. рублей), рассмотрение заявления (комиссия или её отсутствие зависит от банка), время на изучение кредитной истории клиента. Поэтому, оцените возможности рефинансирования там, где вы уже взяли ипотеку. По мнению специалистов, первому банку рефинансировать долг имеет смысл в четырех случаях, если:

1. Клиент возьмёт больше денег, чем у него было.
2. Есть сомнения в дальнейшей платежеспособности клиента: риски лучше снизить путем уменьшения ставки на 0,5 – 1%.
3. Банк работает по программам, предусматривающим рефинансирование ипотеки (АИЖК, государственные программы): в таком случае организация получает комиссию, а также, становясь сервисным агентом, сопровождает все сделки, получая за это определенные отчисления.
4. Заёмщик доказал серьёзность своих намерений, получив письменное согласие на рефинансирование кредита в другой организации: в этом случае первая смягчает условия, потому что упускать платежеспособного клиента не хочется никому.

Что требуется для оформления нового соглашения? Исправно вносить ежемесячные платежи и собрать пакет документов:

• паспорт;
• заграничный паспорт/СНИЛС/водительские права и др.;
• трудовая книжка;
• справка 2-НДФЛ;
• документы, подтверждающие переоформление залога.

Справка по форме 2-НДФЛ относится к стандартным формам налоговой отчетности. О том, где получить документ 2-НДФЛ и как оформить заявление на неё получение, читайте в нашей статье.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Под этим понятием специалисты понимают:

• сумму, уменьшающую размер дохода;
• возврат части ранее уплаченного НДФЛ, например, при покупке жилья, дорогостоящем лечении, образовательных трат и т.п.

Один из таких возвратов — имущественный: на него гражданин получает право, когда приобретает жильё в ипотеку деньги вне зависимости от её дальнейших рефинансирований. При перекредитовании такой ссуды россиянин может оформить возврат следующих налогов:

1. От денег, потраченных на покупку квартиры и некоторые расходы, перечень которых можно найти в ст. 220 НК РФ.
2. С выплаченных процентов. Целевое назначение кредита очень важно: если налогоплательщик использовал для приобретения дома потребительский кредит или кредитную карту, то вернуть часть процентов нельзя.

Вычеты с ипотечного кредита

Условия получения «ипотечного» вычета

1. Целевой займ: в соглашении обязательно указывается, что деньги пойдут на покупку/строительство квартиры, дома, поэтому т.н. «процентный» вычет возможно получить по любому кредиту, взятому на приобретение жилья (статья 220 НК РФ). Допустим, сотрудник занял деньги у своего работодателя, при этом указал в договоре, что кредит взят на покупку конкретного дома – и налогоплательщик может вернуть часть от процентов.
2. Покупаемая недвижимость должна находиться на территории страны.
3. Место получения кредита – российские банки.
4. Заёмщик должен быть зарегистрирован в качестве налогового резидента РФ.
5. Наличие у гражданина доходов, облагаемых 13%-ным налогом. Если вы пенсионер, живущий только на государственное пособие, то в большинстве случаев вы не имеете права на налоговый вычет, но если у вас есть иные доходы – зарплата, выплаты из негосударственных фондов и т.д., которые облагаются НДФЛ, то возможность для возврата уплаченного налога остаётся.

Поскольку рефинансируемая ссуда — новая, выгодная, но имеющая ту же цель, что и предыдущая, то исходя из толкования пп. 4 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ получить «процентный» вычет россиянин может и за действующий, и за прежний кредиты, соблюдая, помимо вышеуказанных, еще несколько условий:

• в новом соглашении обязательно прописывают его цель — рефинансирование прежнего кредита;
• второй банк также должен находиться на территории России.

Закон не ограничивает граждан в количестве перекредитований, при этом объем возвращенных государством денежных средств не может превышать 13% от вашей зарплаты, учтённых за год в бюджет. Невыбранные деньги заявляют к возврату на следующий год.

Не претендуют на вычет по ипотеке:

• жители страны, не имеющие официальных доходов в течение последних трех лет;
• граждане, которые приобрели жилье у близких родственников (братьев, сестер, родителей и т.д.);
• индивидуальные предприниматели, не имеющие доходов, облагаемых 13%-ным НДФЛ, находящиеся на упрощённой схеме налогообложения и выплачивающие единый налог на вмененный доход;
• россияне, которые приобрели недвижимость за счёт работодателя;
• граждане, купившие жильё полностью на государственную субсидию.

Как посчитать основной вычет?

Возврат имущественного вычета при покупке жилого помещения на рефинансированную ипотеку такой же, как и при приобретении дома за собственные деньги. Возврату подлежат 13% от денежного предела, обозначенного законом, – двух миллионов — это 260 000 рублей. Для оформления льготы следует учесть несколько моментов:

1. Дату вступления во владение жилым помещением: право возникает при получении на руки акта передачи квартиры или выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Документы на вычет подаются в налоговую после окончания того года, во время которого и появилось право на возвращение налога.
2. В декларацию при оформлении основного возврата можно включать собственные и кредитные средства – с точки зрения закона, всё это причисляется к расходам гражданина.

Пример. В 2016 г. О.П Петров занял у банка два миллиона рублей, на которые купил коттедж стоимостью 2 200 000 руб., вложив и 200 тысяч своих денег. Тогда же гражданин получил из Росреестра и свидетельство о регистрации права собственности. В следующем году О.П. Петров отправил в местную ИФНС документы, заявив на вычет максимальные 2 млн. рублей. В течение года или нескольких лет (это зависит от зарплаты О.П. Петрова) ему вернут 13% от этой суммы.

Отметим, что до 2014 года возможность вернуть часть от стоимости жилья предоставлялась в отношении одного объекта недвижимости и, соответственно, предельная сумма применялась также только к одному помещению. После поправок 2014-ого года, внесенных в НК РФ, граждане России имеют право получить вычет за всё приобретаемое имущество — не только за одно помещение. Так, реализовать полностью данное право – при стоимости первого купленного жилья менее двух миллионов — можно и при приобретении второго дома или квартиры. Если россиянин заплатил за свою квартиру 1 млн. рублей, то, покупая следующее помещение, он вправе заявит вычет на оставшийся миллион.

Отметим, если жильё приобреталось в совместную собственность, то, учитывая, что после 1 января 2014 года вычет предоставляется на человека, каждый из владельцев общей квартиры может воспользоваться полным вычетом (2 000 000 рублей). Если цена дома не превышает 4 млн. рублей и использовать своё право в полном объёме на вычет собственники не могут, то они вправе распределить полученную сумму между друг другом, заключив соглашение о распределение долей возвращенных государством денег.

Как посчитать «процентный» вычет?

Рефинансированный займ складывается из основного долга и начисленных на него процентов. Законодатели определили дату возникновения права на возврат «процентного» вычета той же, с которой появляется и возможность возвращения основного. Поэтому, чтобы вернуть налог с процентов, начисленных на кредит, нужно сначала возвратить часть денег, потраченных на покупку того или иного объекта недвижимости. Только тогда гражданин может заняться оформлением второго вида вычета.

Если потребитель оформил ипотеку ранее того года, когда вступил во владение недвижимым имуществом, то при расчете суммы возврата можно включить в неё всю переплату с первых платежей перекредитованного займа. Вернуть можно только реально отданные банку деньги.

Пример. В 2012 г. Г.А. Андреев получил ипотечный кредит, спустя пять лет он стал владельцем недвижимости на основании приемного акта. В местное отделение ИФНС покупатель может обратиться только в 2018 году (хотя ссуду он выплачивает с 2012 г.), но истребовать вычет Андреев может из всей пятилетней процентной переплаты банку.

«Процентный» вычет возможен со сделки по приобретению одного жилья: получить деньги при приобретении другого закон не позволяет. Но здесь есть исключение, подтверждённое Министерством финансов и ФНС РФ в письме от 21.05.2015 N БС-4-11/8666: если первое жильё было приобретено до 1 января 2014 г. и основной вычет на него истребовали раньше, то при покупке второго дома в ипотеку после этой даты граждане имеют право на возврат процентов.

При рассчитывании «процентного» вычета сумма варьируется в зависимости от времени приобретения жилья – до или после 1 января 2014 года.

Вариант 1

Если жилое помещение куплено до указанной даты, то заявить к возврату можно все реально выплаченные проценты.

Пример. О.П. Сидоров приобрел двухкомнатную квартиру за 2 млн. 115 тысяч целевого займа в 2013-ом году. Через четыре года налогоплательщик решил заявить вычет, который начисляется ему исходя из действующих до 2014-ого условий. За последние три года бюджет удержал с его заработка в 60 тыс. рублей 279 000 налога, потребитель выплатил банку 340 000 рублей процентов, из которых можно вернуть налог, равняющийся 44 200 рублям. Таким образом, у Сидорова к возврату в текущем году: 260 000 рублей «квартирного» вычета и 19 000 — «процентного» (по декларациям за 2014 — 2016 гг.). Оставшиеся деньги — 25 200 – гражданин вернёт на основании декларации за 2017 г..

Вариант 2

Если жилое помещение куплено после 01.01.2014 года, то вычет ограничивается 3 млн. рублей вне зависимости от перекредитования ипотечного займа. Это сумма всех процентов, с которых вы можете получить 13% (390 тысяч рублей).

Пример. В.И. Сергеев приобрёл дом на банковскую ссуду в июне 2015 года. Цена жилья — 2 млн. 900 тыс. рублей. Кредит составил 2 млн. 200 тыс. руб., своих денег — 700 тыс. рублей. Срок кредита — десять лет, ставка 14%. Через два года Сергеев уже переплатил банку 580 356 руб. В феврале 2018 года потребитель обратился в ИФНС и получил полностью «квартирный» вычет (260 000 рублей), вместе с этим реализовав права на процентные выплаты (к этому времени В.И. Сергеев выплатил банку уже около 600 000 рублей процентов). Россиянин смог вернуть с них 78 тыс. рублей. В будущие годы он имеет возможность заявить еще 2 млн. 400 тыс. процентных выплат.

Если, рефинансировав займ, гражданин уже начал реализацию своего права на «процентный» вычет, то расчет со вторым банком-кредитором будет произведен только после окончательного расчета с первым заимодателем. При этом необходимо учитывать, когда было произведено рефинансирование: закон не ограничивает погашение процентов по рефинансированным целевым займам, полученным до 1 января 2014 (ФЗ от 23.07.2013 N 212-ФЗ). Если перекредитование произведено уже после этого рубежа, то возвращенные налоги по новому кредитному договору не превысят 390 тысяч.

Пример. О.С. Петров взял ипотеку 3 млн. рублей в начале 2013-ого под 18 годовых на десять лет (проценты за два года — 1 млн. 37 тыс., к возврату – 134 900), рефинансировал её в январе 2015 года в другом банке под 12% на 8 лет. Так, ежемесячный платеж с 47 681 снизился до 44 751 рублей, поэтому у потребителя появилась возможность получить «процентным» вычетом 210 670 рублей. Таким образом, сначала Петров вернет деньги по первому кредиту – 134 900, затем – часть с переплаты во второй банк.

Если гражданин не получил полностью основную часть имущественного вычета основной вычет, то он может не заявлять возврат процентов, потому что данная налоговая операция требует сбора еще некоторых документов. После истребования основного вычета в декларацию можно добавлять и сведения о выплачиваемых процентах. Также налогоплательщик может выбрать и время получения возврата – ежегодно или раз в несколько лет. Главное – помните, что вернуть можно только удержанные за последние 3 года налоги.

Где получить налоговый вычет?

Вычет при приобретении жилого помещения на средства рефинансированной ипотеки может быть перечислен в конце года на счет в банке (туда будет переведена общая сумма возвращенных налогов) или некоторое время не платить со своих доходов налоги.

Если гражданин выбрал первый вариант, то он самостоятельно подаёт пакет документов через местных налоговиков или электронный кабинет налогоплательщика; второй вариант предполагает, что гражданин получит в ИФНС документы, подтверждающие право на вычет, а деньги вернет работодатель с момента принятия налоговой соответствующего решения.

Скачать заявление на подтверждение получение вычета у работодателя

Скачать заявление в ИФНС о предоставление уведомления работодателю

Налоговики проверяют поданные декларации три месяца, а возвращение денежных средств происходит в течение месяца после окончания камеральной проверки. Но, безусловно, выплаты могут быть и задержаны: этот момент легко контролируется через личный кабинет налогоплательщика.

Документы для получения вычета с рефинансированного займа:

1. Заполненные заёмщиком налоговые декларации.
2. Паспорт с приложенными копиями заполненных страниц.
3. Справка с работы 2-НДФЛ. В ситуации, когда в течение налогового периода гражданин выполнял профессиональные обязанности в разных организациях, то необходимые сведения предоставляются из всех компаний.

   Справка 2-НДФЛ

4. Заявление на получение имущественного вычета с указанием данных счета для перевода денег.
5. Откопированный договор купли-продажи/долевого участия.
6. Дубликаты расписок, квитанций, чеков, которые подтверждают оплату жилья.
7. Копия выписки из ЕГРН (или свидетельства о регистрации права владения).
8. Копия акта передачи жилья.
9. Копии старого и действующего банковского ипотечного соглашения с приложением графика платежей.
10. Сведения из банка, выдавшего ипотеку первоначально, о полной выплате долга или прекращения действия договора.

    Справка о закрытии кредита

11. Справка из второй кредитно-финансовой организации о перекредитовании ипотеки с указанием реквизитов прежнего договора, если такая информация отсутствует в соглашении о рефинансировании.
12. Сведения из банка о начисленных процентах (за каждый год).
13. Иногда сотрудники ИФНС запрашивают документы, квитанции, подтверждающие оплату кредита.

Скачать Пример заполненной налоговой декларации 

 

Скачать Заявление на имущественный вычет 

 

Скачать Соглашение о распределении долей

Если недвижимость приобретали супруги совместно, то в инспекцию, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить заявление о распределении долей и копию свидетельства о браке. Если вычет получают за несовершеннолетнего ребенка, то необходимо приложить копию его свидетельства о рождении и заявление о распределении долей, если они распределены также и между родителями.

Вместо возврата налог?

При перекредитовании целевого займа стоит подготовиться к тому, что вместе с новым кредитом гражданин приобретет право не только на получение налогового вычета, но и обязанность выплатить НДФЛ. По мнению российских законодателей, при получении более выгодного займа налогоплательщик получает некую материальную выгоду (например, экономию на процентах). Она и подлежит стандартному налогообложению.

Вместо вычета налог

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки?

1. Снижение процентной ставки до 9% при перекредитовании долларовой ипотеки.
2. Рефинансирование валютного займа в рублёвый по льготному курсу вместе со списанием части долга.
3. Перекредитование целевого займа по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования Центробанка.
4. Частичное списание банком долга при реструктуризации ипотечного займа с государственной поддержкой.
5. Частичное или полное прощение кредитного долга.

За списанные кредиты гражданину придется заплатить 13%-ный НДФЛ, даже если это не его долги, при этом, если потребитель сэкономил на процентах, то на его выгоду будет начислен налог по ставке 35%.

Что делать в сложившейся ситуации?

Во-первых, изучите свою платежную квитанцию: код, указанный на ней, поможет определиться, каким образом возникла материальная выгода:

1. Цифры 2610 обозначают сэкономленные проценты при перекредитовании. В таком случае гражданину стоит обратиться в ИФНС и взять документ, подтверждающий право на имущественный вычет, даже если он был использован. После предоставления документа 35%-ный налог не оплачивается.
2. Цифры 4800 обозначают списанный банковский долг, как будто при перекредитовании финансовая организация простила клиенту часть кредита. В такой ситуации начисленный 13%- ный налог придётся оплачивать, но есть возможность вернуть или уменьшить его с помощью социальных вычетов.

Во-вторых, стоит попытаться узнать, каким образом банк оформил процедуру рефинансирования и списания долга, так как налоговая начисляет сумму на основании полученных из банка данных. Для этого необходимо отправить в кредитно-финансовую организацию запрос с просьбой разъяснить процедуру списания и формат начисления материальной выгоды, при этом пусть сотрудники банка укажут, какими нормативно-правовыми актами они руководствовались в данном случае.

В-третьих, обратите внимание на дату своего ипотечного соглашения. Если его заключили до 1 октября 2014 года, то на него распространяется п.65 статьи 217 Налогового кодекса РФ: с января 2016 года действует правило, которое позволяет не платить налог при частичном списании ипотечного долга.

Если банковские сотрудники не предоставят нормального ответа на ваш запрос, откажутся корректировать данные, поданные в ИФНС, если гражданин сам не согласен с приведенными в запросе доводами, то стоит обратиться к налоговому консультанту, так как способов не платить НДФЛ множество, но, учитывая общую запутанность законодательства, знают их только специалисты. В налоговых вопросах можно воспользоваться не только помощью профессиональных юристов, но и самостоятельно изучить НК РФ, комментарии Министерства финансов и судебную практику.