Как рассчитать налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Вопросы, связанные с обложением налогоплательщиков, проживающих на территории Российской Федерации, сборами в пользу государственного бюджета – всегда одни из самых волнующих. Множество людей желает повысить свою гражданскую грамотность и узнать, какие права и обязанности они имеют. В частности их интересуют налоговые сборы, связанные с продажей квартиры или жилого имущественного объекта иной разновидности, которые с недавнего времени претерпели некоторые изменения, связанные с некоторыми, весьма важными нюансами. В этой статье мы рассказываем, какие особенности в сфере налогообложения необходимо учитывать при продаже квартиры, как рассчитать налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2018 году, а также рассматриваем множество других полезных сведений.

Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2017 году

Произошедшие изменения

Первое, и наиболее значительное изменение, произошедшее в области налогообложения полученных при реализации жилья средств, связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости, на кадастровую цену рассматриваемого недвижимого объекта.

Переход на новые величины обозначил не только юридические изменения, но также и реальные: размер налога, выплачиваемого в казну, значительно возрос.

Внедрение рассматриваемого изменения началось еще в 2015 году. Оно длиться до сих пор и будет продолжаться еще долгое время, так как на пути окончательного установления расчета налога по кадастровой стоимости объекта лежит значительное препятствие, заключающееся в значительной разнице между инвентаризационной и кадастровой ценой.

Эти две величины совпадают редко. Кадастровая цена – величина, практически совпадающая с рыночной, то есть она весьма и весьма высока, в то время, как инвентаризационная едва ли дотягивает по размеру до части рыночной стоимости объекта.

Благодаря введению кадастровой стоимости, государство желало решить одну очень важную проблему – пресечь мошенничество и спекуляцию в области продажи недвижимости. Сделать так, чтобы у мошенников не было возможности указать в договоре небольшое количество средств, якобы полученных при реализации, а по факту получить намного больше. Когда закон основывался на стоимости инвентаризационного характера, сделать это было вполне возможно и весьма легко. Теперь же обстоятельства затрудняются для мошенников тем, что величина налога в любом случае будет рассчитываться согласно рыночной стоимости объекта.

Однако это нововведение вызвало проблему с реализацией жилья, требующего конкретных вложений на ремонт. Помимо прочего, нельзя исключать и те случаи, когда владельцы недвижимости вынужденно уменьшают стоимость жилья, ввиду каких-либо семейных проблем, например, болезни, чтобы быстрее продать его и получить деньги на лечение.

Согласно обозначенным правительственными структурами планам, полный переход на кадастровую стоимость во всех регионах страны должен состояться к 2020 году. Сейчас процесс находится на переходной стадии. Предполагается, что одновременно с его течением уполномоченные государственные структуры отслеживают различные проблемы в применении нововведений, и принимают меры для их регулирования.

Напомним, процесс начался еще в 2015 году. С того времени прошло уже почти четыре года. За это время многие субъекты Российской Федерации справились в большей степени, с переходом на кадастровую стоимость жилья касательно налога на доходы физического лица при реализации квартиры. Однако, многие регионы до сих пор продолжают полностью или частично исчислять налог по инвентаризационной стоимости.

Такой способ определения выплаты позволяет серьезно уменьшать налоговую базу, оказывая аналогичное влияние на конечную сумму выплаты

За счет перехода на кадастровую оценку не только регулируются события, связанные с мошеннической перепродажей жилья, но также позволяет заметно увеличить приток финансов в государственную казну, ведь кадастровая стоимость жилье – величина, практически аналогичная той, которая действует на рынке недвижимости. Сведение на нет всех противозаконных схем реализации жилья с одной стороны окажет весьма позитивное воздействие на общее положение в стране, одновременно с этим собственники будут вынуждены выплачивать большое количество средств в казну, что негативно скажется на их благосостоянии.

Чтобы избежать недовольства и неминуемых отрицательных последствий перехода, как раз и было предусмотрено постепенное вхождение кадастровой оценки в силу.

В течение пяти лет, начиная с 2015 года, величина налога на доходы физического лица, снимаемого с реализационной стоимости жилой недвижимости, будет повышаться на целых 20%. В текущем, 2017 году, осуществляется применение так называемого поправочного коэффициента, составившего 0,4, относящегося к 2016 году. В 2018 будет осуществляться расчет по коэффициенту, равному 0,6.

Общая ставка по налогу составит 0,1%. Для больших городов, расположенных на территории нашей страны, эта величина по решению местных органов власти может быть поднята до показателя в 0,3%.

В текущем году продолжали сохраняться актуальные размеры налоговых вычетов и льгот. Так, возможность сократить площадь квартиры, облагаемую налоговым сбором, на 20 квадратных метров применялась не однократно. Если площадь квартиры была меньше, чем искомые 20 метров в квадрате, то налог с нее не взымался.

Необходимо отметить, что сам по себе факт существования искомого налогового сбора требует от граждан нашей страны определенной дисциплины

После осуществления реализации жилья, жители Российской Федерации получают от налоговой инспекции уведомление, в котором будет содержаться информация по величине налогового сбора, полагающегося к выплате. Если искомое уведомление к гражданину не поступает, ему приходится самостоятельно решать вопрос с получением реквизитов на оплату, так как отсутствие искомого письма не освобождает налогоплательщика от ответственности за невыплату и штрафы.

Если обнаруживается факт сокрытия информации о продаже квартиры, на невыплаченный гражданином налог инспекция вправе налагать дополнительную штрафную выплату – 20% от не внесенного в государственную казну сбора.

Еще одно существенное изменение, связанное с реализацией жилья, произошло с наступлением 2016 года. Оно заключалось в следующем. Закон определяет понятие «минимальный срок», который в случае с налогообложением суммы, полученной за продажу жилья, обозначает конкретный временной период, в течение которого жильем необходимо владеть для освобождения от налоговой выплаты.

До наступления 2016 года искомый минимальный срок составлял три годичных периода. Иными словами, с момента приобретения и регистрации жилья, гражданин должен был владеть квартирой или иной недвижимостью. Если этот срок был успешно пройден, и жилье оставалось в собственности, при его последующей продаже производилось освобождение от налоговых выплат, при этом цена жилья и способ ее определения на этот факт никакое влияние не оказывали.

С наступлением прошлого года рассматриваемый предельный срок серьезно возрос. Теперь он составляет не три года, а целых пять. Такое нововведение также было необходимо для предотвращения различных спекуляций на рынке недвижимости, однако, теперь большая часть законопослушных граждан вынуждена ожидать более длительный срок или терять серьезные деньги.

Правило с новым сроком действует следующим образом: если квартира приобретена до наступления 2016, то через три года ее можно продавать и не бояться потерять существенную сумму средств. Если после наступления указанного года, тогда придется ждать не три, а пять лет. Так, купившие жилье в 2016 году, смогут продать его без выплаты налога только в 2021.

Обратите внимание! Если недвижимое имущество приобретено после наступления 2016 года, при этом реализуется дешевле, чем 70% от установленной по нему кадастровой цены, базой, подлежащей обложению налогом, считаются искомые 70%.

При этом сумма покупки, указанная в оформленном договоре, не играет никакой весомой роли. Кроме того, если вы задействуете право на получение налогового вычета, и налоговая база будет им полностью покрыта, все равно необходимо представить в налоговую инспекцию пакет соответствующих документов. Если же дождаться окончания предельного срока владения, документы оформлять и подавать не нужно.

Выплата налога предполагается к осуществлению исключительно после завершения сделки. Разумеется, никто не потребует с вас денег, если вы достигли с покупателем устной договоренности, но жилье еще не продали.

После того, как все процедуры будут проведены, деньги получены и документы подписаны, необходимо собрать искомые бумаги и на основании указанных в них сведений внести  данные в декларационный бланк по форме 3-НДФЛ.

Видео – Налог с продажи квартиры в 2017 году

Ставка по налоговому сбору с продажи жилья и налоговый вычет

Ставка, по которой производится вычисление полагающегося государству налога, составляет 13%. Сам сбор носит название налога на доходы физического лица, и снимается не только со средств, полученных при продаже квартиры, но также:

• с реализации иного имущества;
• заработной платы сотрудника;
• иных денежных поступлений гражданина, классифицирующихся, как доход.

Величина ставки по налоговому сбору составляет 13%

Кроме того, налоговое законодательство нашей страны предусматривает возможность уменьшения финансовой базы, к которой искомая ставка по налогу на доходы физического лица применяется. Рассмотрим их подробнее.

В первую очередь речь идет о разнице между начальной и конечной стоимостью. Иными словами, цена, по которой вы приобретали квартиру, может быть исключена из стоимости ее продажи.

В этом случае налог будет рассчитываться с разницы между двумя показателями. Однако, процедуру возможно завершить лишь в том случае, если у вас на руках имеются подтверждение затрат на приобретение. То есть договор с указанной суммой.

Приведем пример. Елена Ивановна приобрела в 2016 году квартиру за 2 миллиона рублей. После приобретения в течение одного года она делала в ней ремонт. Затем, наша героиня поспешно приняла решение о переезде в другой город и выставила квартиру на продажу, за цену на 500 тысяч превышающую стоимость приобретения. Получается, реализация состоялась в 2017 году, за четыре года до прохождения минимального предельного срока. При расчете величины налога Елена Ивановна предъявила документы в налоговой инспекции, подтверждающие совершенные ей затраты. В результате, финансовая база налога была рассчитана следующим образом: 2 500 000 – 2 000 000 = 500 000. Затем была найдена сама величина налога: 500 000*13%= 65 000. Получается, 65 тысяч российских рублей Елена Ивановна уплатила в казну благодаря тому, что имела на руках подтверждающие затраты на покупку бумаги.

Второй способ уменьшить подлежащую обложению налогом базу, если документы на приобретение жилья не сохранились – применение налогового вычета, равного миллиону российских рублей. Если эта величина соответствует или даже превышает стоимость квартиры, то налог в казну не уплачивается, однако, декларационный бланк все же предоставляется.

Приведем пример получения налогового вычета. Игорь Владимирович, проживающий на севере России, приобрел квартиру за 2 миллиона рублей. К сожалению, ввиду непреодолимых причин, наш герой не смог сохранить и впоследствии восстановить документы, подтверждающие совершенные при покупке затраты, когда в следующем году решил реализовать жилье и отправиться жить на юг. Поэтому, он заявил собственное право на получение вычета величиной в миллион российских рублей и с помощью него уменьшил налоговую базу. В итоге, получилось следующее: (2 000 000-1 000 000)*13%= 130 000 – столько выплатил государству Игорь Владимирович.

При использовании одного из вышеперечисленных вариантов нужно помнить следующее: доступно применение лишь одного из них. Одновременно уменьшить облагаемую налогом базу и на вычет и на сумму совершенных при покупке затрат не представляется реальным.

Кроме того, если вы выберете вариант с вычетом на миллион, обратите внимание, что его применение в год ограничивается названной суммой на все проданные вами объекты недвижимости. Продайте хоть пять квартир, но больше миллиона за все пять вычета получить не сможете.

Если владельцем искомого жилья числитесь не вы один, то размер вычета будет распределен между владельцами согласно величине их долей.

Возмещение выплаченного налога возможно при покупке нового жилья, при которой вам будет полагаться еще один налоговый вычет, в размере 13% от стоимости приобретенной жилплощади.

Если имущество, находящееся в долевом владении, реализуется не единым договором, то каждый собственник должен заключить с покупателем или покупателями собственный договор, отдельный документ. При этом, он имеет право отдельно и воспользоваться стандартным вычетом.

Кроме того, не платить налог при продаже квартиры можно, без использования вычетов, но только если вы:

• владели ей положенный по закону срок;
• продали ее дешевле изначальной стоимости покупки.

Как определить срок владения

Очень часто люди допускают ошибки и встречают множество различных сложностей при определении временного периода, в котором они владеют имуществом. Давайте поговорим о том, как этот срок определить в разных ситуациях.

Чаще всего узнать конкретную дату вы можете, заглянув в свидетельство о полученном праве собственности

Так, если жилье было не приобретено, а досталось в качестве наследства от родственников, временной срок обладания им в собственности стартует с того дня, когда право на наследство стало актуальным, то есть вошло в силу.

Приобретенное в ипотеку жилье становится вашим, как только вы ставите подпись напротив галочки в акте приемопередаточного характера. От этого момента и следует начинать вести отсчет срока владения.

Если ваша квартира приобреталась до наступления 1998 года, то свидетельства на руках у вас быть не может. В этом случае придется предоставлять в налоговую службу какие-либо иные документы.

Если жилье принадлежало нескольким хозяевам, но один из них выплатил оставшимся деньги, тем самым купив другие части квартиры, он становится ее единоличным владельцем. Платить налог он должен при продаже лишь в том случае, если с момента регистрации первой доли не прошел еще минимальный предельный срок.

Возможна также ситуация, когда собственник отдельно стоящего дома производит дополнительные строительные работы. Затем жилье выставляется на продажу и приобретается, при этом от момента прекращения работ по довершению строительства не прошло установленных законом трех (если производился процесс до 2016 года) или пяти (если после 2016) лет. В этом случае продавец обязан уплатить налог на доходы физического лица в государственную казну.

Процедура расчета налога

Формула для вычисления налога на этом этапе вам уже известна. Она представлена двумя составляющими:

• ставкой;
• облагаемой налоговой базой.

Как провести процедуру расчета и определить размер налога

Чтобы найти значения каждого составляющего, необходимо пройти следующие этапы.

1. Определить величину полученных при продаже квартиры средств.
2. Понять, соответствует ли приобретенный доход кадастровой стоимости.
3. Узнать, каким способом вы можете уменьшить налогооблагаемую базу и рассчитать ее окончательную величину.
4. Умножить базу на налоговую ставку и узнать величину сбора, полагающегося государственной казне.

Сроки подачи документов на проверку

Как и по любому иному налоговому сбору, налог на доходы физического лица необходимо декларировать. Иными словами, налоговая службы страны требует заполнения декларационного бланка 3-НДФЛ и передачи его на проверку, вместе с пакетом сопровождающих документов.

Правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ с первого раза удается не всем. Чтобы избежать ошибок и сэкономить время, предлагаем ознакомиться с нашей статьей. В ней найдете пошаговую инструкцию по заполнению справки 3-НДФЛ.

Передать на рассмотрение заполненные бумаги необходимо в отделение налоговой службы, которое определяется по месту проживания каждого конкретного налогоплательщика.

Крайним сроком ее подачи является последний день апреля месяца того года, который следует за годом реализации жилья. Выплата налога также производится в следующем году, только уже до 15 числа июля месяца.

Подача декларации может быть осуществлена не только традиционным способом, с помощью личного появления в отделении службы, но также с использованием:

• почтового отправления;
• коммуникационной сети интернет, посредством отправки документов на проверку через электронный личный кабинет налогоплательщика.

Если самостоятельно возможности передать документы на проверку нет, необходимо оформить доверенность и подрядить надежного человека, своего родственника, друга, стать вашим официальным представителем. Он получит право не только лично предоставить на проверку документы от вашего лица, но также сможет ставить за вас подпись на бумагах и выполнять другие необходимые действия.

Оплата налога может быть произведена в любой кредитной организации, для этого достаточно всего лишь получить реквизиты от налогового органа

Штрафные санкции

Гражданин, вовремя не передавший на проверку декларацию или не выплативший налог, согласно закону подвергается некоторым штрафным санкциям от представителей налоговой службы России.

В ситуации, когда платить налог не нужно, однако, необходимо заполнить и отдать на рассмотрение декларацию, непредставление бланка на проверку карается тысячей российских рублей. Кажется, что сумма небольшая, однако, для простого российского обывателя вполне ощутимая, особенно в тандеме с иными штрафными санкциями.

Если налог нужно было выплатить, но декларация была не передана в органы, штраф налагается в размере 5%-30% от величины налоговый выплаты.  Этот штраф будет набавляться в аналогичном количестве ежемесячно, пока не будет выплачен сам налог, от передачи которого  в казну при условии начисления штрафа вы не освобождаетесь.

Если декларация была представлена специалистам инспекции, а вот налог не был выплачен, на каждый день просрочки начнется начисление пени.

В исключительных случаях отказ от уплаты налога может приводить к ответственности уголовного характера. Речь идет о таких случаях, например, когда сумма налога больше шестисот  тысяч рублей.

Подготовка декларационного бланка

Правильное заполнение формы 3-НДФЛ – один из основополагающих шагов к успешной выплате налога. Очень важно уделить вписыванию сведений особое внимание, четко сосредотачиваясь на процессе вносить важные данные.

Таблица 1. Список правил, которые необходимо соблюдать

Декларационный бланк – бумага, состоящая из нескольких, довольно объемных, сегментов. Всего он насчитывает 23 листа. Первые два из них наполняются информацией о плательщике налогового сбора, составляющем документ.

Все остальные части этой бумаги используются для передачи сведений по доходам гражданина и расчета величины налогового сбора. Граждане не обязаны заполнять все листы декларационного бланка, если продали квартиру, так как в них присутствует множество граф, не имеющих к ситуации отношения.

Скачать бланк 3-НДФЛ 

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Чтобы узнать кадастровую стоимость собственного жилого имущества, необходимо, чтобы ее оценка ранее состоялась. Иными словами, инвентаризационная стоимость объекта должна официально быть сменена на кадастровую. Производится это с помощью официального представителя кадастровой палаты, который дает официальную оценку кадастровой стоимости вашей квартиры и протоколирует ее. Если эта процедура не была проведена, вам следует обратиться в кадастровую палату и обсудить, как будет проходить оценка объекта и составление соответствующей документации.

В каких документах посмотреть кадастровую стоимость жилья

После того, как стоимость будет определена, узнать ее величину можно будет в личном кабинете налогоплательщика на официальном электронном ресурсе налоговой службы. В этом пространстве будут отображаться все имущественные объекты, принадлежащие налогоплательщику, для которых подразумевается осуществление налогового сбора. Напротив, для каждого наименования будет значиться устаревшая инвентаризационная цена, а также обновленная кадастровая.

Кроме того, данные по кадастровой стоимости предоставляются в Росреестре. Чтобы их получить, нужно также посетить сайт Росреестра или явиться туда лично.

Обратите внимание на следующие моменты. Если разница между стоимостью инвентаризационной и кадастровой кажется вам разительной, возможно вид использования вашего имущественного объекта был определен сотрудниками неверно, а значит, и конечная величина налогового сбора будет найдена неверно.

Кроме того, специалисты службы иногда ошибаются с указанием площади имущественного объекта. В этой ситуации нужно составить обращение в Росреестр и попросить официально исправить значение конкретных данных.

Льготы

В каждом государстве существую особенные категории граждан, которые принадлежат к социально незащищенным. Это, прежде всего:

• малоимущие семьи;
• многодетные ячейки общества;
• люди с инвалидностью;
• пенсионеры.

Гражданам из этих прослоек полагаются льготные условия налогообложения, связанные с выплатами имущественного сбора. Они будут следующими. При расчете налоговой базы, из стоимости жилья вычитают определенное количество квадратных метров:

• если во владении находится комната, то с нее снимают по 10 метров в квадрате;
• если квартира, то с нее снимают по 20 метров в квадрате;
• если отдельно стоящий дом, то льгота составит 50 «квадратов».

Если площадь после осуществления этого вычета станет равно нулю, то гражданин из определенной нами категории не будет платить налог.

Кроме того, законодательные власти каждого региона имеют право на самостоятельное дифференцирование величины выплат. Они могут разработать для каждой социально-незащищенной категории граждан ставки, имеющие индивидуальный характер, уменьшив их ради облегчения финансового бремени налогоплательщиков.

Подведем итоги

Налог при продаже квартиры выплачивается в казну на том основании, что поступившие к продавцу денежные средства определяются в Российских законодательных актах, как доход. Это значит, что его частью, равной 13%, гражданин обязан поделиться с государством. Налоги собираются не с целью удовлетворить финансовые потребности правительственного аппарата. Предполагается, что они в дальнейшем идут на улучшение общественных благ и уровня благосостояния нашей родины.

Налоги идут на государственные нужды

Налог, взымаемый при продаже квартиры, в 2017 году может быть отменен. Кроме того, освободиться можно также от предоставления декларационного бланка на проверку в налоговую службу. Эту возможность осуществить сможет лишь тот человек, который сохранит статус собственника относительно квартиры, находящейся у него во владении, определенный минимальный срок. В теме статьи он равен трем годам, однако, на 2017 года эта величина уже не является актуальной. Она распространяется лишь на те жилища, которые были куплены до наступления 2016 года. После его наступления произошли изменения, срок ожидания увеличился до пяти лет. Теперь реализовать жилье до его окончания без предоставления декларации невозможно, несмотря на то, что при соблюдении некоторых условий можно избежать налоговой выплаты.