Как рассчитать налог с продажи квартиры: когда нужно платить
Обновлено: 20.02.2018
Если попали на эту статью неслучайно, значит, скоро в вашей жизни произойдут серьезные перемены, связанные со сменой жилья и продажей родных стен новым хозяевам. Поскольку экономическая ситуация в стране напряженная, прежде, чем осуществить этот серьезный шаг, необходимо озаботиться всеми нюансами и подробностями совершаемой сделки, прежде всего касающимися финансовой стороны вопроса. Среди списка нюансов, которые необходимо уточнить, одно из первых мест рейтинга занимает вопрос: как рассчитать налог с продажи квартиры. Выполнить его можно самостоятельно, нужно лишь обладать некоторыми специальными знаниями. Ими мы и поделимся в статье.
Содержание
Платится ли подоходный налог с продажи квартиры покупателем
Многих людей интересует вопрос, кто же будет платить налоговые отчисления в государственную казну при продаже квартиры: покупатель или продавец? Отвечаем: подоходный налог на недвижимость платится продавцом, так как именно он является получателем упоминаемого дохода. Несмотря на то, что обогащение фактически происходит обоюдно, покупатель становится обладателем не денег, а объекта недвижимости, следовательно, платить данный налог не обязан.
Необходимо подготовиться к тому, что с частью суммы придется расстаться, в противном случае продавец подвергнется преследованию со стороны государства.
Покупатель объекта недвижимости станет налогоплательщиком НДФЛ лишь тогда, когда решит продать купленное жилье. Так будет происходить с каждым, кто станет владельцем жилища. Оформляя договор купли-продажи покупатель и владелец становится продавцом, автоматически облагается налоговыми взносами, которые обязательно выплатить согласно букве закона: полностью и в определенный Налоговым Кодексом срок.
Когда платится налог с продажи квартиры
Согласно закону, доходы, поступающие к человеку любым законным путем, в обязательном порядке облагаются налогами. Получение денег за реализацию собственного жилья – один из возможных путей обогащения, поэтому в категорию под налогообложение попадает. Реализуя жилье, вы становитесь налогоплательщиком. Государство обязало за все финансовые ресурсы, приобретенные гражданином, предоставлять отчетность.
Налоговые выплаты совершаются не от лица покупателя квартиры или другого, более или менее просторного жилья, а владельцем выставленного на продажу объекта недвижимости. В год совершения сделки по продаже заниматься данным вопросом не придется. Однако на следующий государство рассчитывает получить от вас декларацию по сделке.
Приведем пример. Ваша соседка решила переехать в деревню, к родным, поэтому продает трехкомнатную квартиру в центре города. Совершив сделку до января месяца, в 2017 году, она освобождается от суеты по подготовке декларационных документов, однако в 2018 году будет вынуждена вновь озаботиться указанным вопросом. Сроки выплаты после наступления нового года определяет Налоговый Кодекс Российской Федерации.
Продавец квартиры, выступая в роли налогоплательщика, обязан лично явиться в отделение Федеральной налоговой службы России, к которому он принадлежит согласно текущему месту жительства, или направить в отделение законного представителя, который может подтвердить право представлять налогоплательщика документально. Явившись в отделение, необходимо предъявить специальный бланк 3-НДФЛ, заполненный с максимальной внимательностью.
Обратите внимание! К заполнению формы следует отнестись ответственно, так как любая допущенная халатность может привести к выплате штрафа или даже судебным разбирательствам.
Впрочем, обложение налоговым платежом актуально не для всех реализующих квартиру владельцев, а лишь для определенного числа, соответствующего конкретным характеристикам. Так, если квартира приобретена до наступления 2016 года, то облагаются налоговым платежом лишь хозяева, имеющие во владение недвижимость менее трех лет.
Обратите внимание! Расчет ведется помесячно. Подразумевается, что три года – три раза по 12 месяцев, всего в сумме 36. Такой срок обладания жилищем автоматически освобождает налогоплательщиков уплаты денег государству. Старт отсчета срока наступает в день совершения регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Просмотреть дату завершения процесса регистрации и оформления сделки по покупке жилья можно в свидетельстве на квартиру. Ориентируйтесь по ней, когда строите планы по реализации жилища и переезда в другое место. Возможно, стоит подождать, чтобы не потерять ощутимый кусок стоимости квартиры и пожить в родных стенах еще немного, прежде чем сменить их на новое место. Приведем пример. Летом 2015 года, в июле месяце, вы приобрели квартиру. Через какое-то время сменили работу и стали зарабатывать больше. На семейном собрании принято решение о переезде в фешенебельный район. Чтобы продать квартиру и не потерять при этом солидную сумму денег, полагающуюся государству, начинать процесс следует не раньше июля 2018 года, в противном случае налоговой выплаты не избежать.
После того, как состоялась смена владельца жилья, свидетельствующий о наличии в собственности конкретной недвижимости у продавца документ из базы Федеральной службы кадастра и картографии вычеркивается, выдается как недействительный на руки бывшему владельцу. Юридической силы бумага больше не имеет, однако необходима для предъявления в отделении налоговой службы, специалист которого сверяет подлинность указанного продавцом срока владения жильем.
Проводя расчет суммы налогового вычета, за основу берут стоимость продающегося жилья. Стоимость, указанная в официальном договоре, демонстрируется в налоговых органах, делающих расчет. После оплаты предоставить документ также нужно инспектору, для подтверждения отсутствия долга.
Как изменились правила в 2016 году
До сих пор мы рассказывали о правилах, действительных для налогоплательщиков, продающих квартиру, в собственность которую приобрели они до наступления 2016 года. Однако с 2016 и по 2017 год включительно действуют измененные правила, качающиеся налоговых выплат, которыми облагается продажа недвижимости. Изменения произошли в результате внесения поправок в законодательные акты, вошедших в силу с первого января 2016 года.
Коснулись изменения следующих аспектов:
- сроков владения жильем;
- цен на жилье.
Первое изменение коснулось увеличения срока владения недвижимостью, нужного для освобождения от выплаты налога при продаже. Раньше он составлял 36 месяцев, то есть три года, теперь увеличился до отметки в пять лет, то есть 60 месяцев. Доход за купленное после наступления 2016 года жилье и реализованное ранее пяти лет облагается налогом.
Зачем увеличили срок? Чтобы избежать разрастания случаев махинации при реализации недвижимости и сделать рынок более стабильным. На положение государства серьезно влияют мошеннические сделки рынка недвижимости, поэтому увеличение срока способно защитить граждан и исправить сложившуюся ситуацию.
Что касается цены на жилье, раньше при реализации бралась во внимание лишь договорная, указываемая в официальных бумагах. С 2016 года налог рассчитывают с кадастровой стоимости. Она индивидуальна для каждого случая, при расчете принимаются во внимание различные экономически факторы. Этот комплексный процесс довольно сложный и производится организацией, выступающей независимым оценщиком. Порядок, в котором процесс производится, регулируется согласно ФЗ об оценочной деятельности.
Для формирования суммы налога в расчет берется 70% кадастровой стоимости жилья. Если получаемая при данном расчете сумма превышает ту, что указана в договоре купли-продажи, налог исчисляется с нее, в противном случае с договорной суммы.
Приведем пример. Продавая четырехкомнатную квартиру в центре небольшого города зятю, вы обозначили в официальных бумагах стоимость в размере 4 миллионов рублей. Согласно заключению независимого оценщика, кадастровая стоимость жилья составляет 8 миллионов рублей. Получается, что 70% от этой суммы составит 5 миллионов 600 тысяч единиц российской валюты. Как видите, указанная в договоре цена занижена, следовательно, налог будет рассчитываться с последней цифры.
Видео – НДФЛ при продаже недвижимости
Величина налоговой выплаты и ее зачисление
Величину налогового вычета на доход физического лица знают все жители страны, достигшие совершеннолетия и начавшие нелегкий путь трудящихся. Она делится на две группы:
- для резидентов страны;
- для нерезидентов страны.
Резидентами являются те граждане, которые находятся на территории России не менее 183 дней в году. Для них ставка налоговой выплаты составляет 13% от полученного дохода и остается фиксированной независимо от состояния рынка недвижимости, экономической ситуации в стране и т.д.
Нерезиденты, продавая недвижимость на территории нашей родины, вынуждены нести серьезные потери в виде 30% от договорной или кадастровой стоимости жилья. Пугающее по величине отчисление рассчитывается таким же образом, как для граждан России: либо отнимается от 70% «тела» кадастровой стоимости, либо от полной суммы, указанной в договоре.
Приведем пример. Ваш друг Андрей, житель и гражданин Соединенных Штатов Америки приехал на историческую родину, в Россию, чтобы продать оставшуюся в наследство квартиру любимого дедушки. По приезду он реализует ее за 4 миллиона рублей. Не являясь налоговым резидентом, то есть физическим лицом, прожившим в Российской Федерации менее 183 дней, Андрей вынужден выплатить России налог в размере 30% от стоимости жилья. Получается, что из четырех миллионов рублей Андрей получит лишь 2 миллиона 800 тысяч, а остальное уйдет в российскую казну.
Налоговая выплата в казну производится с участием выполняющих подобную процедуру банков. Обратите внимание, что не все из них ее оказывают, поэтому проконсультироваться со специалистами кредитной организации лучше заранее.
Как уменьшить сумму налогообложения
На данном этапе мы знаем, как рассчитывается налог на недвижимость. Чем больше стоило жилье, тем выше налог и наоборот. Иногда налоговая сумма такая большая, что лишает продажу жилья хоть какой-либо выгоды. Чтобы не вызвать перманентное недовольство народа, государство придумало несколько способов по уменьшению налоговой выплаты.
Способ 1. Он заключается в осуществлении вычета размеров в миллион рублей. На применение данного вычета ограничений нет, сделать его может любой желающий. Представьте, что продаете квартиру стоимостью в 6 миллионов рублей. При продаже из нее вычтут 13%, то есть 780 тысяч. Но если вычесть из тела стоимости жилья миллион, то налоговая выплата возьмется с пяти миллионов рублей, следовательно, составит всего 650 тысяч. Согласитесь, выгода очевидна. Потеря меньшей суммы скажется на финансовом благосостоянии бывшего владельца квартиры хорошо, ведь для покупки нового жилья обычно как назло не хватает мелочи: 100-150 тысяч рублей.
Воспользоваться «правом на миллион» могут владельцы и небольших по площади жилищ, стоящих дешевле просторных объектов недвижимости.
Рассчитайте потенциальную налоговую выплату самостоятельно, воспользовавшись формулой из примера выше. Возьмите стоимость жилья, находящегося у вас в собственности, отнимите миллион рублей, умножьте на 13 процентов налога и получите сумму в рублях, причитающуюся государству. Для сравнения можете посчитать два раза: какая стоимость получится со снижением цены на миллион и какая без. Выгода стала очевидной. Если недвижимость настолько мала, что ее изначальная цена не составит и миллиона, вы по-прежнему вправе претендовать на списывание миллиона! Таким образом, владельцы полностью освобождаются от уплаты. Приведем пример. Вы реализуете КГТ в центре города, стоимостью в 900 тысяч. Вычтите миллион и получите -100 тысяч, на которые 13% соответственно умножить нельзя. Получается, что сумма налога равна 0 рублям. Здорово, правда?
Таким образом, вы влияете не непосредственно на итоговую сумму налога, а на «тело» имеющейся изначально суммы. Налог понижается в унисон с ней.
Способ 2. Снизить налоговую базу возможно также с помощью понесенных во время процесса реализации жилья расходов разного рода. Дело в том, что порой они превышают миллион, который государство предлагает вычитать из тела стоимости. К ним обычно относятся следующие статьи расходов:
- продажа жилья по цене меньшей, чем была за его приобретение;
- траты, производимые на покупку материалов для ремонта и оплату труда строителей.
Перечисленные выше обстоятельства могут очень хорошо повлиять на снижение суммы, которая впоследствии облагается налогом. Представьте, что жилье вы покупали за 4 миллиона рублей, а реализуете за 3,5. Получается разница в полмиллиона, которая математически отображается как -500000. В результате умножения налогового процента на цифру с минусовым показателем получается ноль, значит, вы освобождаетесь от уплаты налогов в государственную казну. Теперь видите, почему не выгодно было бы использовать вычет в миллион рублей? Если вычесть из 4 миллионов 1 и получить 3, сумма в пользу государства составляет 390 тысяч. Этот вариант больше не представляется выгодным.
Чтобы получить налоговую «амнистию», необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы, которые подтвердят, что осуществляется продажа жилья за меньшую стоимость, чем оно было приобретено.
- договор о совершении передачи жилья в собственность за деньги с указанной стоимостью;
- подтверждение о получении полной стоимости;
- при наличии ипотеки официальный банковский документ;
- чеки и квитанции о совершении покупок ремонтных материалов и оплате работы официальной ремонтной организации.
Обратите внимание на последний пункт списка. Иметь официальное подтверждение совершенных затрат обязательно, так как в противном случае заявления собственника считаются голословными и не принимаются во внимание.
Способ 3. Возврат средств за приобретенное жилье. Данный имущественный вычет может получить каждый человек, работающий официально. Обратите внимание на упомянутое условие. Не важно, как много и тяжело вы работаете, если не можете предоставить подтверждающую данное обстоятельство бумагу – справку о доходах.
Продавая жилье, находящееся в собственности менее 36 или 60 месяцев, в зависимости от года его приобретения, вы можете воспользоваться взаимозачётом налоговой ставки и вычета. Данную процедуру можно провести в том случае, если вычет был получен продавцом не весь или же не использовался им.
Любой налогоплательщик вправе выбрать один из описанных способов снижения налоговой выплаты. Запрещается проводить процесс следующим образом:
- для нескольких объектов недвижимости за раз;
- несколько раз в год.
Помните: один отчетный период – один раз. Однако есть хитрость, позволяющая найти выход и из этого жесткого правила. Например, имея две квартиры с супругой, вы поочередно можете продать жилье, при этом, не становясь налогоплательщиками дважды. Таким образом, можно использовать одну и ту же скидку, например, «право на миллион» или расходы на реализацию.
Как рассчитать налог владельцу доли недвижимости
Бывает так, что одним объектом недвижимости владеет сразу несколько человек. Получается, площадь жилья поделена на количество владельцев, как правило, поровну. Каждый может распоряжаться лишь своей долей. Для этого случая налог можно рассчитать несколькими способами, зависящими от того, как реализуется жилье.
Таблица 1. Способы расчета налога
Целым объектом | Отдельными долями |
---|---|
налог един и высчитывается для площади в целом | вычет рассчитывается для каждого собственника индивидуально |
количество собственников не имеет значения | количество собственников имеет значение |
требуется согласие владельцев каждой доли | согласие владельцев остальных долей не требуется |
Продажа объекта недвижимости целиком подразумевает использование вычета один раз, по-отдельности, долями расчёт ведется для каждой индивидуально.
Приведем пример. Квартира имеет двух владельцев, мужа и жену, продающих ее целиком, как единую площадь. При этом деньги после продажи они делят или не делят, самостоятельно принимая решение. Реализуя квартиру миллионов за 5 рублей, они пользуются правом на миллионный вычет и от 4 миллионов выплачивают 13%. Получается, что налоговая сумма составляет 520 тысяч рублей.
Если же муж и жена разводятся, при этом обладают равными долями совместно нажитой квартиры, расчет ведется так: 5 миллионов делятся на пополам, из полученной суммы вычитается миллион и разность умножается на 13%. Получается, каждый из расстающихся супругов выплачивает в государственную казну по 195 тысяч.
Собственников может быть не двое, а большее количество, при этом каждый из них платит налоговое отчисление отдельно.
Налоговые выплаты для наследников недвижимости
Как быть в том случае, если жилье не приобреталось, а было получено в наследство и теперь за ненадобностью реализуется? Не спешите радоваться, наследованная квартира также облагается налогом по стандартной для физических лиц ставке в 13% от суммы. При этом, действительно правило, касающееся трех или пяти лет, лишь с той разницей, что отсчет срока владения стартует непосредственно в момент смерти предыдущего хозяина или официальной передачи жилья (дарения).
Случается, что реализуя унаследованное жилище, новые владельцы сталкиваются с некоторыми проблемами. Например, не могут собрать полный пакет документов. Порой не хватает важнейших элементов, типа документов, подтверждающих право собственности на жилье. Если бумаги так и не найдутся, налоговая служба откажет в предоставлении полагающихся собственникам скидок ввиду отсутствия официального основания на их получение.
Давайте посмотрим, как рассчитывается налоговое отчисление в этом случае. Согласно статистике, выгоднее всего использовать при перепродаже наследства «право на миллион». Реализуя квартиру за 5 миллионов раньше срока освобождения от налоговой выплаты, вы обязуетесь отдать государству сумму, рассчитанную следующим образом: от стоимости недвижимости отнимается миллион и полученная разность умножается на 13%. В итоге получаем 520 тысяч рублей.
Лучше всего продавать подаренную квартиру непосредственно по истечению оговоренного законом срока и тогда не придется выплачивать баснословные суммы. В конце концов, ждать не так уж и долго.
Должны ли выплачивать налог люди пенсионного возраста
Согласно закону, никаких льгот, касающихся налоговых выплат при продаже недвижимости, не существует, в том числе и для людей, достигших пенсионного возраста. Ставка остается фиксированной для всех. Единственный способ ее уменьшить состоит в использовании описываемых выше способов для уменьшения стоимости, с которой высчитывается 13%.
Сроки отчетные для пенсионеров также сохраняются стандартные:
- 3 года для жилья, купленного до 2016 года;
- 5 лет для недвижимости, приобретенной в 2016 году и после.
При несоответствии реальных сроков реализации жилья описанным выше, пенсионеры выплачивают налоговое отчисление в казну государства. Если же недвижимость во владении была большие сроки, то от уплаты налогов пожилые люди освобождаются.
Какие налоги не платят пенсионеры: виды льгот и социальная помощь от государства
Из этой статьи вы узнаете, освобождены ли пенсионеры от налогов, какие существуют послабления по транспортному и земельному налогу для граждан на пенсии и видах социальной помощи государства в этой сфере.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры в обязательном порядке
Легальная продажа квартиры подразумевает введение в курс дела служащих официальных государственных структур, оказывающих помощь в процедурах государственной регистрации и других, обязательных к выполнению, процессов. Не уведомить их – значит осуществить продажу нелегально. Факта продажи фактически не будет существовать, ведь отметки в государственных реестрах не проставлены. Получается, покупатели отдадут деньги и не получат гарантий на безраздельное владение жилищем. Сами понимаете, вряд ли кто-то согласиться на такой расклад. Следовательно, поставить в известность государство все же придется. Обязанность выплатить указанный налог налагается для всех граждан. Отказ и уход от его внесения в казну является мошенничеством и уголовным преступлением.
Обратите внимание! Выплачивать налог обязательно даже в том случае, если производится не продажа, а обмен жилья, так как в случае мены договор также приобретает статус бумаги по купле-продаже. Каждая из обменивающих жилье сторон будет вынуждена заплатить в казну 13% от стоимости обмениваемого жилья. Очень не выгодно, особенно если одна из них стоит дороже и подразумевается выплата разницы от одного участника договора другому.
К слову, отчет в налоговую необходимо предоставлять даже в том случае, когда налогоплательщик избавлен от уплаты налогового вычета в результате приемлемых сроков владения жильем.
Поданная позднее 30 апреля декларация и невнесенная до 15 июля сумма налога приводит к ежедневному начислению пени.
Как регистрировать декларацию
Зарегистрировать декларацию в виде бланка 3-НДФЛ, являющуюся отчетным документом по полученному в результате продажи недвижимости доходу, необходимо в отделении Федеральной налоговой службы, к которому продавец относится по месту жительства. Согласно закону, сделать это нужно до 30 апреля следующего года, а оплатить указанную в декларации сумму нужно не позднее середины июля года совершения сделки. При нарушении установленных сроков налогоплательщику начисляют дополнительную пеню и штрафуют.
Подача декларации возможна не только личная, но и в онлайн-режиме, с помощью компьютера. Однако, лучше всего выполнять заполнение формы, консультируясь с сотрудниками налоговой службы вживую. Кроме того, чтобы зарегистрироваться в личном кабинете для онлайн-подачи заявления, нужно получить у специалиста налоговой службы индивидуальные логин и пароль. Данный способ удобен еще и тем, что результаты принятия декларации также можно отслеживать с помощью личного кабинета.
При серьезной нехватке времени, вы можете поручить доставку документов в налоговую доверенному лицу. Оформить его право официально, у нотариуса, нужно в обязательном порядке.
Заполнение декларации производится либо самостоятельно, либо с помощниками – специалистами профессиональных организаций, оказывающих платную поддержку в сфере недвижимости. Мы рекомендуем воспользоваться вторым способом, так как, оплатив помощь профессионала, вы сможете избежать начисления штрафов со стороны специалистов налоговой.
Если вы решили заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, наш сайт поможет вам в этом. Посмотрите статью с инструкцией, где мы подробно описали, как не допустить ошибки. Сам бланк можно скачать по ссылке: скачать декларацию 3-НДФЛ в формате .pdf.
Заполнение бумаги производится в двух экземплярах, один из которых остается в налоговой, другой возвращается продавцу недвижимости, с указанием даты и позывных принявшего в обработку бумаги специалиста.
Какие еще документы необходимы для подачи декларации.
- Основной документ, подтверждающий личность гражданина, то есть паспорт.
- Написанное от руки или напечатанное заявление с просьбой о предоставлении скидки.
- Бумаги, в которых указана цена на покупку и продажу.
- Любые документы, подтверждающие совершение затрат, вычет которых вы требуете из суммы налоговой базы.
- Если выбрали вариант с возвратом части стоимости квартиры на счет, то подготовьте банковские реквизиты счета и заявление на тему.
Помните, бланк по упоминаемой выше форме нельзя предоставлять с помарками или исправлениями, так как они приводят к потере документом юридической силы. Заполненные от руки листы обрабатываются компьютерами автоматически, следовательно, необходимо соблюдать также некоторые нормы заполнения бланка.
Подведем итоги
Расчет налога с продажи квартиры, как видите, дело вовсе не трудное. Справится с вычислением с помощью простых формул, сможет любой гуманитарий, находящийся «в терках» с математикой.
Обратите внимание, существует множество нюансов, требующих повышенного внимания, касающихся формирования суммы налога. Будьте внимательны и сможете минимизировать денежные потери в виде отчислений в государственную казну, получив дополнительную выгоду. Наш совет состоит в соблюдении сроков в три и пять лет для ухода от налогообложения. Если вариант ожидания вам не подходит, дерзайте и используйте одну из скидок, предоставляемых государством. Желаем удачи!
Калькулятор расчёта налога при продаже квартиры
Перейти к расчётамЕсли сумма результата вычета, в калькуляторе, составит минус какое-либо число, тогда налог при продаже квартиры не засчитывается
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8-804-333-11-40 (Работаем по всей России) Это быстро и бесплатно!
Проект федерального бюджета страны на 2018 год…
Нередко в жизни граждан возникают моменты, когда…
Из всех кредитных банковских продуктов ипотека является…