nalog-expert.com
Экспертный портал консультаций по декларациям и налогам
Бесплатная консультация по телефонам*
По России бесплатно
8 800 500-27-29 доб. 406
Ежедневно с 9.00 до 23.00
*Реклама партнеров
Москва и область
+7 499 653-60-72 доб. 387
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Санкт-Петербург и область
+7 812 426-14-07 доб. 253
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Generic selectors
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in posts
Search in pages
Задать вопрос консультанту

Как правильно сдавать квартиру в аренду: необходимые документы для составления договора

С одной стороны, приятно иметь «резервную» жилплощадь, предназначенную позднее детям или купленную, как финансовый парашют. С другой стороны, даже за пустую квартиру необходимо платить (коммунальные платежи, имущественный налог), а если недвижимость куплена в ипотеку, то платежи получаются серьёзными. Один из распространённых способов заставить временно пустующее жильё работать – сдавать его в аренду. Случается, что хозяева не знают, как правильно сдавать квартиру в аренду, оформить документы, боятся мошенников или нечестных жильцов, поэтому свободные квартиры простаивают.

Другие же, в спешке выбрав первых обратившихся арендаторов, допускают досадные ошибки в составлении документов, могущие дорого обойтись в дальнейшем. Кто-то и вовсе сдаёт жильё «в чёрную», постоянно опасаясь визита участкового или интереса налоговой службы. В тексты мы рассмотрим, как официально сдавать квартиру, оформить правильно и честно все документы и не тратить собственные нервы.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Безопасность и надёжность

Сдача частного жилья, оформленная официально – одна из самых выгодных и юридически безопасных сделок. Официальная аренда, в первую очередь, несёт преимущества для владельцев квартиры. Во-первых, не нужно бояться неблагонадёжности жильцов – арендатор уже не сможет испортить ваше имущество, сдать его в субаренду или вовсе сбежать, не выплатив положенную сумму за проживание и «коммуналку». Кроме того, в договоре аренды позволительно до копейки прописать траты, которые возьмёт на себя жилец – вплоть до пользования интернетом, домашним телефоном или платной парковкой, закреплённой за квартирой.

Да, можно сдавать жильё родственникам или друзьям, частично обезопасив себя от вышеперечисленного. Но недостаточно знать человека, даже длительное время, чтобы быть уверенным в его надёжности. Второй момент – интерес со стороны властных органов. Проживающими без прописки могут заинтересоваться в полиции, а дальше ниточка неминуемо приведёт к вам – человеку, получающему доход и не платящему налоги. Сокрытие прибыли – серьёзный проступок, и он несомненно повлечёт за собой массу проблем и неприятных встреч с налоговой.

Рассмотрим, как зафиксировать договорённости с арендаторами корректно и заполнить документы, связанные со сдачей квартиры в аренду максимально полно и безошибочно.

Документы для составления договора

Чтобы официально заключить договор, не нужно собирать внушительный пакет документов или обращаться в учреждения за особенными справками. В стандартный «набор» включается:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Выписка из ЖЭКа, фиксирующая всех лиц, зарегистрированных в квартире (кстати, их личное присутствие при подписании бумаг обязательно).
  3. Согласие собственников жилья на аренду (если их несколько).
  4. Договор купли-продажи или дарения, подтверждающий, что владелец квартиры действительно является таковым.
  5. Документ, фиксирующий право собственности.

Все названные документы, уже понятно, должен подготовить хозяин квартиры – арендодатель. От арендатора требуется паспорт (хотя в некоторых случаях от жильцов требуют справку с работы как гарант платёжеспособности или справку о несудимости). Арендодатель и арендатор — два лица и две стороны, заключающие договор. Важно понимать, что документ этот является официальным, и фиксирует законность сделки по сдаче недвижимости в аренду. Соответственно, в договоре прописывают исчерпывающую информацию о сроках, условиях, особенностях сделки, лицах, в ней участвующих, гарантиях и обязательствах.

Договор аренды – главнейший документ при совершении сделки

Договор аренды – главнейший документ при совершении сделки

Арендный договор: что в нём писать?

Сейчас в стране существует два вида договоров аренды, признанные официально:

  1. Договор аренды, необходимый для участия в сделке юрлиц. Он заключается на временной отрезок более года и обязательно подлежит регистрации.
  2. Договор найма подходит для сдачи жилья лицу физическому, не имеет конкретного срока и не обязателен для регистрации. Договор на срок менее 11 месяцев регистрировать не нужно, более — уже обязательно.

Соответственно, если обе стороны являются лицами физическими, то и заключать необходимо договор второго типа. Важность этого документа сложно переоценить, ведь он поможет сберечь деньги, время и репутацию добропорядочного плательщика налогов. Рассмотрим несколько негативных примеров, в перспективе способных стать реальными рисками при отсутствии официального договора найма.

  1. Невозможность возместить ущерб, причинённый жильцами вашему имуществу. В случае с кражей вещей из вашей квартиры вам будет нечем доказать, что конкретные люди действительно проживали у вас, а если вы и сможете это сделать, то вопрос о нелегальности сделки будет поднят в первую очередь.
  2. В случае, если арендаторы нанесут ущерб соседям – к примеру, затопят их дорогой ремонт, возмещать денежные средства будете именно вы.
  3. Если жильцы не захотят платить за «коммуналку», а то и вовсе за прожитое время, вы не сможете обратиться в суд, чтобы взыскать долги.

Риски, при этом, существуют не только для владельца жилья. Наниматель, как вторая сторона, имеет возможность и право убедиться в надёжности арендодателя: что жильё действительно ему принадлежит, куплено честным путём, а человек может законно и официально сдавать конкретную квартиру, не имеет долгов и проблем с иными членами семьи.

Информация такого характера оговаривается «на берегу» и вносится в договор обязательным порядком, после чего арендатор подписывает данные, указывая, что ознакомлен с ними и возражений не имеет

Информация такого характера оговаривается «на берегу» и вносится в договор обязательным порядком, после чего арендатор подписывает данные, указывая, что ознакомлен с ними и возражений не имеет

Что ещё должен включать договор?

  1. Паспортные данные обеих сторон.
  2. Количество человек, собирающихся проживать в квартире.
  3. Размер ежемесячной арендной платы и срок её внесения, вплоть до конкретного дня и даже времени (к примеру, не позднее, чем в полдень 17 числа ежемесячно).
  4. Имущество, оставленное в квартире, его состояние и разрешение к использованию жильцами.
  5. Оплата иных расходов – кто и в какие сроки будет вносить коммунальные платежи, плату за телефон, интернет и подобное.
  6. Время и порядок проверки жилья владельцами.
  7. Размер денежной компенсации для арендодателя в случае несвоевременных платежей.
  8. Пункт, подтверждающий, что жильё является «чистым» и не сдаётся в аренду кому-нибудь другому по такому же договору.
  9. Иные договорённости, к которым стороны пришли в частном порядке (например, разрешено ли заводить в квартире животных).

В целом, чем полнее и подробнее документ, тем меньше вероятность нарваться на неприятность из-за неоговоренных или незафиксированных моментов сделки. К договору обязательно нужно приложить список личного имущества, оставляемого в квартире, эту бумагу обе стороны подписывают как акт передачи-приёма. К документу рекомендуется приложить фотографии, фиксирующие состояние жилья и предметов обихода в ней до момента, когда въедут жильцы. Таким образом, снижаются риски, могущие быть причинёнными имуществу.

Передача денег – важный и заключительный этап сделки, подойти к ней нужно серьёзно и заранее решить, каким способом это будет происходить на протяжении всего действия договора.

Таблица 1. Способы передачи денег

Деньги передают лично, из рук на рукиДеньги переводятся безналичным способом
Это простой способ, но далеко не комфортный. Во-первых, сторонам нужно регулярно встречаться, что зачастую неприемлемо для больших городов. Днём, как правило, люди находятся на рабочем месте, а тратить вечернее время на поездку многим не хочется. Но если деньги передаются именно таким способом, каждый раз нужно составлять акт передачи-приёма денег или писать расписку о получении конкретной суммы в конкретную дату.Если обе стороны пользуются услугами одного банка или перевод денег не требует комиссии, этот способ является оптимальным. Жильцы даже могут настроить обязательный платёж, чтобы система автоматически перечисляла средства в один и тот же день, прописанный в договоре. Обе стороны должны хранить платёжные документы из банка во избежание недоразумений. Второй вариант оплаты, безусловно, надёжен, так как при сохранении платёжных документов факт оплаты оспорить невозможно.

Процедуры, связанные с оплатой, не могут быть изменены или отменены в одностороннем порядке – лучше придерживаться информации, внесённой в договор. С другой стороны, если в какой-то месяц жильцы, ранее платившие через банк, попросят принять деньги наличными и предложат сами приехать в удобное место, нарушением договора это считаться не будет, хотя хозяин жилья и вправе попросить их воспользоваться безналичным переводом. Важно понимать, что в денежных вопросах не бывает мелочей, и бездумно доверять малознакомым людям – значит поставить собственное финансовое благополучие под угрозу.

ФНС приравнивает прибыль за аренду к налогооблагаемому доходу

ФНС приравнивает прибыль за аренду к налогооблагаемому доходу

Сдаём жильё в аренду? Надо платить налог!

Налоговые отчисления с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду – тот самый момент, побуждающий многих уходить от официальной регистрации этой процедуры. Согласно данным налоговой службы, более половины всех случаев аренды жилья сопровождается уклонением от налогового сбора. Можете поверить, что это чревато проблемами и неприятными последствиями. Чаще всего, на жильцов жалуются соседи (арендаторы могут шуметь, вести себя невежливо или иными способами раздражать людей, живущих рядом). В таком случае в квартиру наведается участковый, уполномоченный выявить факт незаконного проживания людей, соответственно, и неуплату налога.

Когда же договор оформлен по вышеперечисленным правилам, от налоговых исчислений не скрыться. Законодательство нашей страны подразумевает — ежемесячно владелец жилья должен уплачивать тринадцать процентов от суммы, прописанной в договоре. Легально не платить эту сумму можно тогда, когда посредниками в сделке аренды являются агентства недвижимости или риелторы. Но это ещё более невыгодно, так как они будут забирать себе существенный процент прибыли. Если за месяц вы получаете от жильцов 10 тысяч рублей, 1 тысяча 300 рублей должны быть уплачены в формате налога.

Проще и выгоднее делать всё по закону, отчисляя часть денег в казну государства

Проще и выгоднее делать всё по закону, отчисляя часть денег в казну государства

Платим налог: практика

Ходить в налоговую каждый месяц и вносить платежи не нужно. По окончании года хозяин квартиры должен нанести в учреждение визит и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, где он «показывает» доход, полученный за аренды за год. После проверки данных инспекторы вышлют квитанцию на оплату, которую нужно совершить до наступления 30 апреля следующего года.

Скачать бланк 3-НДФЛ 

Рассмотрим на примере. Иван Семёнович Чепурин сдавал квартиру весь 2016 год и заработал 100 тысяч рублей. Он подал декларацию и до 30 апреля 2017 года должен перевести в счёт государства 13 тысяч рублей.

Что будет, если Чепурин этого не сделает? Налоговое законодательство нашей страны закрепляет за гражданами финансовую ответственность в том случае, если они пренебрегли налоговыми обязательствами. Ивану Семёновичу грозит штраф, даже дважды, если:

  1. Не предоставит декларацию, вынужден будет заплатить пять процентов от взноса за каждый месяц задержки (сумма, не меньше тысячи рублей, но и не больше 30% от всего платежа).
  2. Не заплатит налог, получит денежное наказание в размере от двадцати до сорока процентов всей суммы налога.

Граждане, которые грубо нарушают закон – в пределах трёх лет задолжали более 600 тысяч рублей, могут быть привлечены к ответственности уголовной. Неплательщиков могут направить на принудительные работы, оштрафовать на крупную сумму, арестовать или даже лишить свободы. Таким образом, переживая лишь за собственное финансовое счастье, можно нажить крупные проблемы, способные перевернуть всю жизнь.

Арендодатель, сдающий жильё официально, защищён от рисков и негативных последствий

Арендодатель, сдающий жильё официально, защищён от рисков и негативных последствий

Кому пожаловаться на незаконную аренду?

Если вы оказались не только арендодателем, но и соседом граждан, неофициально сдающим своё жильё, вы можете пресечь подобный поступок. В первую очередь, заявление нужно подать участковому, который имеет право проверить, на каких основаниях в квартире проживают люди. Если жильцами окажутся жители страны, не имеющие договора аренды и временной регистрации, им будет выписан штраф, в отношении владельца жилья информацию передадут в налоговую. Если же проживающими окажутся иностранцы, к делу подключится миграционная служба.

В любом случае, арендодатель, поступивший не по закону, обязан выплатить налоги по факту, уплатить пеню и штраф

В любом случае, арендодатель, поступивший не по закону, обязан выплатить налоги по факту, уплатить пеню и штраф

Подводим итоги

Со стороны кажется, что сделка об аренде – сложный и нудный процесс и можно бы обойтись без него. Да, не всегда сделки проходят быстро и договор подписывается с первого раза. Мы предлагаем учесть основные нюансы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Тщательно расспросите будущих жильцов обо всей интересующей вас информации, проверьте их документы и убедитесь, что оставляете жильё в надёжных руках. Не обольщайтесь, думая, что люди всегда говорят только правду – вы можете узнать у потенциального арендатора, где он работает и позвонить туда, чтобы убедиться в правдивости полученной информации. Также можно взять несколько контактов близких родственников ваших жильцов, на случай непредвиденных обстоятельств.

Благоприятный исход не только сделки, но и дальнейшего развития дела зависит, в первую очередь, от ответственности и бдительности квартирного хозяина. Если относится к этому серьёзному делу, как полагается, всевозможные проблемы обойдут вас стороной. Удачи!

Видео — Как сдать квартиру в аренду. Советы арендодателям

 

Добавить комментарий

По России бесплатно
8 800 500-27-29 доб. 406
Ежедневно с 9.00 до 23.00
*Реклама партнеров
Москва и область
+7 499 653-60-72 387
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Санкт-Петербург и область
+7 812 426-14-07 доб. 253
Ежедневно с 9.00 до 23.00
Обсуждения
Стоимость товаров в иностранных онлайн-магазинах может увеличиться на 18%
Налог на интернет покупки в 2018 году: в чем заключается идея?

Проект федерального бюджета страны на 2018 год…

Михаил  13 июля 2018
Как вернуть 13 процентов за лечение зубов
Как вернуть 13 процентов за лечение зубов: официальные бумаги для ФНС

Сотни тысяч россиян каждый год в той…

Дмитрий  14 июня 2018
Заполнение 3-НДФЛ
Заполнение 3-НДФЛ на имущественный вычет: как рассчитать сумму и заполнить документ

Для получения имущественного расчета следует подать в…

Вика  27 марта 2018

top